Rifiuto di ricevere la riconsegna della cosa locata e il pagamento del canone di locazione: quando è legittimo?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. III civ. - sentenza n. 26543 del 30-09-2021

Il locatore, al fine di sostenere la ricorrenza di una causa giustificativa del rifiuto a ricevere la cosa locata, non può certo limitarsi a fare riferimento alla stima dei danni del CTU in sede di ATP ma deve fornire elementi utili per capire se gli stessi danni incidono o meno sulla struttura del bene.

Riferimenti normativi: art. 1590 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 3674 del 07/02/2019

La vicenda

Una società realizzava e poi dava in locazione al Comune un edificio, destinato ad essere utilizzato come sede locale del Tribunale della città; successivamente riceveva una nota del Comune che dichiarava risolto il contratto, stante la soppressione della sezione distaccata del Tribunale; la società, però, rifiutava la restituzione dell’immobile, in ragione dei danni all’immobile, imputabili a omessa vigilanza, custodia e manutenzione ordinaria da parte del conduttore; in particolare, in considerazione della previsione di cui all’art. 1591 c.c., la locatrice si riteneva legittimata a rifiutare la restituzione del bene sino al risarcimento del danno ed a pretendere, nell’attesa, il pagamento del corrispettivo dovuto. In ogni caso, la società chiedeva al Presidente del Tribunale di far verificare, attraverso accertamento tecnico preventivo, lo stato dell’immobile; successivamente si rivolgeva al Tribunale pretendendo, tra l’altro, il risarcimento dei danni accertati dal CTU in sede di accertamento tecnico  preventivo, ma la richiesta veniva accolta solo parzialmente; di conseguenza la locatrice si rivolgeva alla Corte d’Appello che, però, riteneva non giustificato il rifiuto opposto alla riconsegna dell’immobile. In particolare, secondo i giudici di secondo grado, essendo pacificamente cessato il rapporto locativo, le giustificazioni addotte, riguardando il profilo risarcitorio, non erano tali da impedire la consegna del bene.

La questione

Quando è legittimo il rifiuto di ricevere la riconsegna della cosa locata e della conseguente pretesa del pagamento del canone di locazione fino alla riconsegna del bene?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla società locatrice. Quest’ultima, infatti, avrebbe dovuto fornire la prova della tipologia dei danni riscontrati nell’immobile, al fine di accertare se essi fossero incidenti sulla struttura del bene e richiedessero interventi gravosi e straordinari. Secondo i giudici supremi, invece, la ricorrente si è limitata a fare riferimento alla stima dei danni fatta dal consulente tecnico d’ufficio in sede di accertamento tecnico preventivo, senza offrire elementi decisivi a supporto della deduzione della legittimità del rifiuto alla riconsegna. La Cassazione, quindi, ha rigettato il ricorso della società proprietaria del locale.

Le riflessioni conclusive

È possibile che il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario, per l’esecuzione delle opere di ripristino, l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti. In questi casi, la giurisprudenza ritiene che il locatore possa legittimamente rifiutare di ricevere in restituzione la cosa locata, perché non sono cessati gli effetti sostanziali del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. III, 04/04/2017, n. 8675) e il conduttore, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 c.c., rimanga tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto (Cass. civ., sez. III, 24/05/2013, n. 12977), a meno che non si accerti la ricorrenza di un comportamento colposo del locatore, ai sensi dell’art. 1227 c.c., che avrebbe potuto, senza l’esplicazione di un’attività gravosa e straordinaria, provvedere a rimuovere i danni e/o le difformità dell’immobile locato.

Si tenga conto che la stessa giurisprudenza, pur riconoscendo in astratto la legittimità del diritto di rifiuto di ricevere la consegna della res locata, sottolinea che l’applicazione del suddetto principio non possa ritenersi incondizionata ed automatica, potendosi verificare, altrimenti, la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Ne consegue che il rifiuto di ricevere la riconsegna non è giustificato in assenza di gravi danni causati all’immobile o di innovazioni non consentite che richiedano opere di ripristino comportanti esborsi di notevoli entità. In altre parole, se il conduttore non ha adempiuto all’obbligo di eseguire opere di piccola manutenzione il locatore dovrà rimuovere solo deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, con la conseguenza che, per non aggravare il danno, non potrà rifiutare di ricevere il bene locato, salvo il diritto al risarcimento dei danni.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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