Possibilità di negare al mediatore il diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione può essere negato al mediatore che nel cartello pubblicitario prospetta al potenziale acquirente dell’immobile la possibilità di conseguire un bonus edilizio?

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1. La vicenda

Un potenziale acquirente di un immobile di nuova costruzione si rivolgeva all’agenzia immobiliare che trattava l’affare ricevendo telefonicamente le prime informazioni; il cartello pubblicitario dell’agenzia faceva riferimento al possibile godimento di detrazioni fiscali del 110% di 96.000 €, detraibili in 5 anni (bonus “acquisto casa antisismica”) oppure cedibili come credito d’imposta.
Il potenziale acquirente visitava l’immobile e richiedeva all’agenzia la documentazione planimetrica dell’appartamento e del piano seminterrato (ove erano posti i garages), nonché la documentazione relativa alla richiesta per il bonus acquisto casa antisismica; la stessa agenzia fissava un appuntamento nei locali dell’agenzia per la formalizzazione dell’offerta di acquisto. Durante l’incontro il cliente esprimeva dei dubbi sul funzionamento del bonus prospettato dalla venditrice e riportato nell’annuncio immobiliare; in ogni caso appreso che il notaio di fiducia della venditrice era sua nipote decideva di non firmare alcuna proposta di acquisto ma di rivolgersi direttamente alla detta professionista per la stipula del contratto preliminare.
Successivamente, per evitare dubbi ed incertezze, tutte le parti, venditore, agente immobiliare ed il potenziale acquirente prendevano parte ad una videoconferenza nel corso della quale i venditori chiarivano di non poter garantire l’ottenimento dei bonus fiscali prospettati in sede di promozione di vendita (in ragione della loro novità e particolare complessità), impegnandosi tuttavia a fornire tutta la documentazione necessaria alla richiesta. A seguito di tale incontro virtuale, le parti contraenti fissavano la data stipula del contratto preliminare. All’appuntamento, però, non si presentava nessuno. Il potenziale acquirente sosteneva che l’agente, attraverso l’annuncio, lo aveva in modo ingannevole indotto a credere di poter beneficiare del detto bonus. Pochi mesi dopo l’affare (cioè il contratto preliminare di compravendita) veniva concluso esclusivamente fra le stesse parti in precedenza messe in relazione, senza intervento di ulteriori agenzie immobiliari e senza che nel predetto preliminare si garantisse in alcun modo l’ottenimento del bonus. Appresa questa notizia il mediatore chiedeva il pagamento della provvigione all’acquirente e, visto il suo netto rifiuto, lo citava davanti al Tribunale per ottenere la condanna del convenuto al pagamento della provvigione.
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2. Possibilità di negare al mediatore il diritto alla provvigione: la soluzione

È lecito giustificare il mancato pagamento della provvigione alla possibilità – menzionata in un annuncio immobiliare – di conseguire un bonus edilizio comunque non assicurato prima della conclusione dell’affare dal promittente venditore presentato dall’agente immobiliare?
Il Tribunale ha dato ragione all’agente immobiliare. Lo stesso giudice ha notato che l’annuncio immobiliare conteneva un apposito disclaimer, secondo cui le informazioni contenute nell’annuncio pubblicitario avevano scopo meramente informativo e non costituivano elemento contrattuale; inoltre il giudicante ha notato che l’acquirente è stato posto in condizione di informarsi adeguatamente direttamente dalla società costruttrice; infatti è emerso che l’agente si era adoperata in tempi brevissimi perché fosse direttamente la società venditrice a chiarire gli estremi della questione “superbonus”. A conferma di quanto sopra il giudice fiorentino ha evidenziato come il convenuto abbia stipulato il contratto alle condizioni iniziali indipendentemente dalla garanzia dell’ottenimento dei bonus fiscali che comunque non gli sono stati garantiti dalla parte venditrice.

3. Le riflessioni conclusive

Secondo l’art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. A tal fine è, infatti, sufficiente, che il mediatore, pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, abbia messo in relazione le stesse, in tal modo realizzando l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto (Cass. civ., sez. III, 17/01/2017, n. 923).
La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (Cass. civ., sez. II, 08/04/2022, n. 11443).