Modifiche abusive del conduttore: risoluzione del contratto

Se manca il consenso del proprietario contrattualmente pattuito le modifiche abusive del conduttore possono giustificare la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni per il ripristino dello stesso dei luoghi.
riferimenti normativi: artt. 1455 c.c.; 1587 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 08/11/1996, n. 9744

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1. La vicenda

Un conduttore di un locale ad uso commerciale, senza autorizzazioni da parte del locatore e senza effettuare alcuna corretta pratica amministrativa, realizzava diverse modifiche strutturali nell’immobile locato. In particolare rimuoveva un terrapieno, formando un vano al piano interrato, sopprimeva i bagni, privando l’immobile locato di servizi igienici, sebbene di categoria catastale C/1 e destinato, secondo l’autorizzazione comunale a pubblico esercizio, metteva in comunicazione il bene locato con un’altra unità immobiliare di sua proprietà della conduttrice (praticando un’apertura nel muro portante appartenente al condominio e mettendo in comunicazione dei vani appartenenti a condomìni diversi), cancellava ridipingendo, con più strati, le pareti del locale, alcuni “trompe l’oeil” a firma di noti pittori. Inoltre, nel corso del rapporto contrattuale concesse disinvoltamente il locale a terzi senza munirsi dell’autorizzazione del locatore, perciò dando luogo ad una occupazione senza titolo. Nel contratto di locazione il conduttore si era obbligato a riconsegnare l’immobile alla scadenza del contratto nello stesso stato. Inoltre il conduttore si era impegnato a non eseguire innovazioni, senza il preventivo consenso scritto del proprietario; in ogni caso l’inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto avrebbe prodotto, ipso jure, la sua risoluzione. Alla luce di quanto sopra, il locatore citava la locataria dinnanzi al Tribunale per sentire dichiarare risolto il contratto ed ottenere condanna al risarcimento dei danni subiti. Inoltre chiedeva la condanna del terzo occupante senza titolo al rilascio dell’immobile. Il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto locativo a causa del grave inadempimento posto in essere dalla conduttrice. Di conseguenza, condannava quest’ultima a rilasciare l’immobile e a rifondere il locatore del danno subito discendente dall’inadempimento contrattuale. La soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello.

2. La questione

Il conduttore ha la facoltà, nel corso del rapporto, di apportare modifiche a suo compiacimento, all’immobile locato?

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3. La soluzione

La Corte di Appello, ritenendo immune da vizi la pronuncia di risoluzione del contratto locativo per fatto e colpa della locataria, rigettava l’appello, confermando la sentenza del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno notato che il divieto contrattualmente previsto di aggiunte e innovazioni in difetto di consenso da parte del locatore integrano l’inadempimento colpevole della società conduttrice l’immobile, in violazione del sinallagma contrattuale ex art. 1455 c.c. e dell’obbligazione principale del conduttore di “prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto ex art. 1587, n. 1, c.c.

4. Le riflessioni conclusive

L’obbligo del conduttore, stabilito dall’art. 1587 n. 1 c.c., di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’uso della cosa locata secondo la sua destinazione contrattuale e di non alterare unilateralmente lo stato, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, imposto dall’art. 1590 c.c., di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui venne consegnata; nel senso che quest’ultima disposizione non implica affatto che il conduttore abbia la facoltà, nel corso del rapporto, di apportare modifiche a suo compiacimento, salvo l’obbligo di ripristinare, al cessare della locazione, lo stato iniziale. In caso di abuso nel godimento della cosa locata, perpetrato dal conduttore mediante alterazioni, sia pure parziali, spetta al giudice del merito apprezzare l’importanza dell’inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto, accertando se l’incidenza delle opere e delle demolizioni sugli elementi strutturali dell’immobile sia tale da alterare l’originaria consistenza e da costringere al termine della locazione il locatore-proprietario, che non intenda accettare le modifiche apportate dal conduttore, ad effettuare onerosi lavori per ripristinare le condizioni originarie dell’immobile locato. Ed in tale indagine il giudice del merito deve tener soprattutto conto dell’interesse del locatore alla conservazione dell’immobile nello stato originario, come manifestato nel contratto di locazione con specifica clausola diretta a vietare al conduttore qualsiasi modificazione, anche migliorativa, senza il consenso del locatore; consenso che non può consistere in una semplice tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (App. Napoli, Sez. III, 17/05/2005).
Nel caso esaminato, con l’esecuzione dei lavori senza previo assenso scritto del proprietario, il conduttore ha leso certamente l’interesse del locatore alla conservazione dello stato originario avendo quest’ultimo manifestato nel contratto locativo tale interesse mediante clausola vietante qualsiasi modifica, anche migliorativa, realizzata senza l’espresso assenso.

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