Locazioni e opponibilità in caso di esecuzione forzata

      Indice

1. La vicenda
2. La questione
3. La soluzione
4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  2923 c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 03/08/2005, n. 16243

1. La vicenda

Un creditore procedente pignorava un immobile adibito ad albergo, di proprietà di una società sua debitrice. L’albergo, però, era stato locato ad una società (per circa € 46.000,00 annui) e, successivamente, veniva subaffittato ad altra società (per il maggior importo di € 120.000,00 di canone annuale). Il creditore assegnatario ex art. 590 c.p.c. del detto immobile, intimava precetto per rilascio della struttura alberghiera alla sublocataria, che lo deteneva, a suo dire, senza titolo. In particolare lo stesso creditore riteneva che contratto di locazione, nonché di quello di sublocazione, in quanto non trascritti prima della trascrizione del pignoramento e comunque perché stipulati a canone “vile” ex art. 2923 c.c., comma 3, non fossero opponibili alla procedura di esecuzione dell’immobile. La società conduttrice – anch’essa destinataria del precetto proponeva opposizione ex art. 615 c.p.c., comma 1, dinanzi al Tribunale; quest’ultimo, preso atto che l’immobile nel frattempo era stato rilasciato al creditore dalla sublocataria, dichiarava cessata la materia del contendere, compensando integralmente le spese di lite ed escludendo la responsabilità aggravata dell’intimante. Successivamente la Corte d’appello respingeva il gravame proposto dalla società locatrice, decisione che veniva però cassata dalla Suprema Corte. Il giudice del rinvio accertava che il contratto di locazione era opponibile al creditore assegnatario in quanto aveva data certa anteriore al pignoramento; si era automaticamente rinnovato ex lege, alla prima scadenza, per un ulteriore novennio, senza necessità di autorizzazione del giudice dell’esecuzione ex art. 560 c.p.c., né di trascrizione nei RR.II.; ed infine non poteva comunque dirsi regolato da prezzo inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante da precedenti locazioni, di cui peraltro non v’era traccia nel processo: a tale proposito lo stesso giudice notava che non era utilizzabile come prova dell’ingiustizia del valore del contratto di locazione (ai sensi dell’articolo 2923 c.c., comma 3) la (sub)locazione successiva, posto che la norma farebbe soltanto riferimento a quella precedente. Il creditore – che ricorreva in cassazione – riteneva invece che, ai sensi dell’art. 2923 c.c., comma 3, c.c., fosse utilizzabile pure la (sub)locazione successiva.

2. La questione

Ai sensi dell’articolo 2923 c.c., comma 3, il creditore procedente può senza limitazione alcuna fornire la prova dell’ingiustizia del valore del contratto di locazione?

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3. La soluzione

La Cassazione ha precisato che il creditore procedente può fornire prova dell’ingiustizia del valore del contratto di locazione (ai sensi dell’articolo 2923 c.c., comma 3), senza alcuna limitazione; infatti secondo i giudici supremi detta prova può essere offerta dall’acquirente anche mediante presunzioni o con qualunque altro elemento. È dunque del tutto ovvio – ad avviso della Cassazione – che l’acquirente stesso possa far ricorso, in proposito, a qualsiasi argomento di prova, non esclusa anche la produzione di contratti di locazione di immobili similari, ma ciò non implica affatto che solo questa debba essere la fonte della necessaria dimostrazione della “viltà” del canone.

4. Le riflessioni conclusive

In base al terzo comma dell’art. 2923 c.c., l’acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall’obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni; a questo scopo egli può avvalersi di presunzioni, ed il giudice può ritenere notorio il giusto canone, sollevando in tale evenienza l’acquirente da qualsiasi onere probatorio al riguardo: il ricorso o meno al notorio costituisce esercizio di un potere discrezionale del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. III, 03/08/2005, n. 16243). In quest’ottica è certamente utilizzabile anche il contratto di sublocazione, da considerare quale parametro per giungere alla valutazione circa la giustizia o meno del canone della prima locazione, sia pure una volta adeguatamente rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula. In particolare sono utilizzabili gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l’immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria.

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