Risoluzione del contratto di locazione per ritardo nel pagamento

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
PDF

Qui la sentenza: Tribunale di Pistoia - sentenza n. 799 del 25-10-2021

Non è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso solo per il ritardo nel pagamento di due mensilità successive al periodo di “lockdown” atteso che la disposizione dell’art. 91 comma 1, DL n. 18/2020 tutela le imprese non solo per i mesi propriamente di chiusura delle attività, ma anche verosimilmente per un certo periodo di tempo successivo

Riferimenti normativi: art. 1456 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Trib. di La Spezia, Sentenza del 15/12/2020 n. 617

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Il proprietario di un immobile commerciale, contestando la mancata corresponsione di canoni di locazione (senza specificare il numero di quelli scaduti, né identificare gli stessi), inviava (in data 30 giugno 2020) una comunicazione di risoluzione anticipata al conduttore. Il locatore intendeva esercitava il proprio diritto alla risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., in forza della clausola n. 9 del contratto di locazione secondo cui il mancato pagamento di due rate anche non consecutive del canone di affitto e degli oneri accessori e/o condominiali, qualunque fosse la ragione, avrebbe determinato automaticamente la messo in mora della parte conduttrice senza necessità di intimazione o diffida da farsi dalla parte locatrice la quale avrebbe acquistato, a norma dell’art. 1456 c.c., diritto di ottenere la immediata risoluzione del presente contratto con tutte le conseguenze, compresa ogni spesa sostenuta per le azioni legali volta ad ottenere il risarcimento dei danni. Successivamente si rivolgeva la Tribunale ex art. 447 bis c.p.c., richiedendo che fosse accertata e poi dichiarata l’intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione; inoltre pretendeva la condanna del conduttore alla restituzione dell’immobile oggetto del contratto di locazione; infine pretendeva il risarcimento dei danni causati dall’omessa riconsegna dell’immobile. Da notare che se pur tardivamente, il locatore specificava che i canoni pagati in ritardo dall’inquilino e denunciati a mente degli artt. 1456 c.c. e 9 contratto di locazione erano quelli relativi ai mesi di maggio e giugno 2020.

Il conduttore si opponeva e con domanda riconvenzionale richiedeva la condanna di controparte alla restituzione, in proprio favore, di una somma pari a due mensilità locatizie corrisposte due volte alla locatrice. In ogni caso invocava a fondamento del proprio ritardo nell’adempimento il disposto dell’art. 91, comma 1, DL n. 18/2020 il quale, introducendo il comma 6 bis nell’art. 3 DL n. 6/2020, statuisce come noto che il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

Consigliamo il volume:

Le locazioni in condominio

Le locazioni in condominio

Saverio Luppino, 2020, Maggioli Editore

L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle...



La questione

La disposizione dell’art. 91 comma 1, DL n. 18/2020 tutela le imprese non solo per i mesi propriamente di chiusura delle attività, ma anche per un certo periodo di tempo successivo?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Facendo il punto della situazione il giudice toscano ha rilevato che il locatore non solo non aveva specificato né identificato i canoni scaduti ma al momento dell’avvenuta comunicazione di risoluzione contrattuale i pagamenti erano stati assolti seppure in ritardo. In ogni caso – come nota lo stesso giudice – il locatore ha specificato in ritardo che i canoni pagati in ritardo dall’inquilino e denunciati a mente degli artt. 1456 c.c. e 9 contratto di locazione erano quelli relativi ai mesi di maggio e giugno 2020, cioè successivi ai mesi di “chiusura”, ossia marzo e aprile 2020. Tuttavia il Tribunale nota che i ritardati pagamenti dei mesi di maggio e giugno 2020, non sono fuori dalla “copertura” fornita dall’art. 91 co. 1 d.l. n. 18/2020. In altre parole secondo il giudice toscano sarebbe del tutto contrario a logica giuridica, nonché al principio di buona fede che deve caratterizzare anche l’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), oltre che in frode alla ratio legis sottesa all’art. 91 co. 1 d.l. n. 18/2020 (ossia, l’esigenza di sollevare lavoratori e imprese dagli effetti economici derivanti dalla forzata chiusura delle attività produttive), consentire ai creditori di “chiudere un occhio” per gli inadempimenti maturati nei soli mesi di totale chiusura (marzo e aprile 2020) ma di poter poi tornare subito “alla carica” senza considerare l’inevitabile effetto di medio periodo che tale chiusura avrebbe e ha comportato. Del resto è risultato che il conduttore dopo il “ritardo” nell’adempimento dei primi mesi del 2020 ha sempre onorato la propria obbligazione di pagamento. Inevitabile quindi il rigetto da parte del Tribunale della domanda risolutiva; in ogni caso è stata accolta la domanda riconvenzionale (risultata fondata) tesa a riavere i canoni pagati due volte.

Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento si inserisce nell’ambito di quella giurisprudenza di merito che ha valorizzato l’art. 91, D.L. 18/2020, richiamandolo per escludere la gravità dell’omesso o del ritardato pagamento o per accogliere istanze di dilazione avanzate da debitori in difficoltà (Trib. Bologna 4 giugno 2020; Trib. Catania 30 luglio 2020; Trib. Trani 1° settembre 2020). Tuttavia si deve tenere conto che la normativa emergenziale non ha previsto una automatica fattispecie legale di esclusione della responsabilità del debitore per forza maggiore (pandemia), ma ha rimesso al giudice la concreta valutazione dell’incidenza, sull’inadempimento, delle misure di contenimento della stessa adottate dalle Autorità. In sostanza, la nuova normativa consente al giudice di ritenere giustificato l’inadempimento ove esso sia conseguenza, diretta o indiretta, del rispetto delle misure emergenziali finalizzate al contenimento della pandemia, per tutta la durata in cui esse rimangono in vigore. Nel caso esaminato il giudice ha ritenuto pienamente applicabile la deroga introdotta dalla normativa emergenziale ex art. 91 co. 1 DL n. 18/2020, alla luce non solo della ratio legis e del principio di buona fede, ma anche del comportamento complessivo del conduttore che, dopo il “ritardo” nell’adempimento dei primi mesi del 2020, nei periodi successivi ha sempre onorato la propria obbligazione di pagamento.

Consigliamo il volume:

SFRATTO, LOCAZIONI IMMOBILIARI E PROCESSO LOCATIZIO

SFRATTO, LOCAZIONI IMMOBILIARI E PROCESSO LOCATIZIO

Giuliana Gianna, 2017, Maggioli Editore

La disciplina relativa alle locazioni immobiliari è stata oggetto, negli ultimi anni, di profonde e continue innovazioni che ne hanno di conseguenza variato diversi aspetti e ha trovato in via definitiva una sua sistemazione organica intorno al rito ordinario locatizio ed al procedimento per...



Diventa autore di Diritto.it

© RIPRODUZIONE RISERVATA

giuseppe-bordolli

Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it  |  www.maggioliadv.it

Gruppo Maggioli
www.maggioli.it

  • Rimani aggiornato sulle novità del mondo del diritto
  • Leggi i commenti alle ultime sentenze in materia civile, penale, amministrativo
  • Acquista con lo sconto le novità editoriali – ebook, libri e corsi di formazione

Rimani sempre aggiornato iscrivendoti alle nostre newsletter!

Iscriviti alla newsletter di Diritto.it e