Locazione ed esercizio arbitrario delle proprie ragioni

Locazione ed esercizio arbitrario delle proprie ragioni: mora se il locatore non ha piena disponibilità del bene, anche se formalmente riottenuto.

L’art. 1590 c.c. prevede che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Se la restituzione non avviene correttamente, la mora scatta anche se il locatore riprende formalmente possesso dell’immobile.
In particolare è stato affermato che l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, sicché la mora si produce anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore (Cass. civ., sez. I, 30 luglio 2018, n. 20146). In tal caso il locatore ha il diritto di esercitare i propri diritti contrattuali, ma deve farlo in modo equo e ragionevole, rispettando le normative e i diritti del conduttore, ricorrendo cioè alla possibilità in concreto, offerta dall’ordinamento, di ricorrere al giudice con le procedure previste (ad esempio, nel caso della locazione, con l’intimazione di sfratto, l’esecuzione, ecc.). Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
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Indice

1. L’esercizio arbitrario delle proprie ragioni


Secondo l’art. 392 c.c., chiunque al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a euro 516. Agli effetti della legge penale, si ha violenza sulle cose allorché la cosa viene danneggiata o trasformata, o ne è mutata la destinazione.
Tramite la punibilità della c.d. ragion fattasi, il legislatore ha inteso tutelare l’istituzione processo in senso generalmente inteso, senza lasciare alcuno spazio a forma di autotutela privata violenta.
(Cass. pen., sez. VI, 28/10/2010, n. 41368). E’ importante sottolineare che, ai fini della configurabilità dell’elemento psicologico del  delitto  di  esercizio arbitrario  delle  proprie  ragioni,  che  richiede,  oltre  il  dolo  generico,  quello specifico rappresentato   dall’intento   di   esercitare   un   preteso   diritto   nel   ragionevole convincimento  della  sua  legittimità, la  buona  fede  del  soggetto  attivo,  lungi  dall’essere inconciliabile con il dolo, costituisce un presupposto necessario del reato di ragion fattasi. Non è applicabile, né comunque potrebbe escludere il dolo specifico, perciò, la scriminante dell’esercizio di un diritto, essendo la pretesa di quest’ultimo insita nella fattispecie incriminatrice, con l’effetto che la convinzione, fondata o putativa, della sua titolarità costituisce elemento essenziale del reato (Cass. pen., sez. VI, 15/01/2020, n. 6226). In ogni caso, ai fini dell’integrazione del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, la pretesa arbitrariamente coltivata dall’agente deve corrispondere esattamente all’oggetto della tutela apprestata in concreto dall’ordinamento giuridico, e non risultare in qualsiasi modo più ampia, atteso che ciò che caratterizza il reato in questione è la sostituzione, operata dall’agente, dello strumento di tutela pubblico con quello privato, e l’agente deve, quindi, essere animato dal fine di esercitare un diritto con la coscienza che l’oggetto della pretesa gli possa competere giuridicamente (Cass. pen., sez. V, 14/01/2025 n. 1702). Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.

FORMATO CARTACEO

Manuale delle locazioni commerciali e abitative

Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia

Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024

2. L’esercizio arbitrario delle proprie ragioni nella locazione: la casistica


Alla luce delle precedenti considerazioni è possibile affermare che commette il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni il conduttore che, dopo lo sfratto e prima del rilascio dei locali, elimina le migliorie apportate all’immobile nel corso del rapporto di locazione, letteralmente asportando i beni che ritiene di sua proprietà, anziché rivolgersi al giudice civile per esercitare il suo preteso diritto (Trib. Campobasso, sez. pen.,  2 dicembre 2019 n. 636: nella   fattispecie   concreta,   la   condotta   di   danneggiamento   da   parte dell’imputato è consistita nell’asportare porte e sanitari, scollegandone le relative tubazioni, il  che,  unitamente  al distacco  dell’energia  elettrica,  ha  apportato  gravi  danni  all’immobile  e l’allagamento di alcuni vani dello stesso, così da rendere il locale non immediatamente fruibile e necessitante di una attività di ripristino da parte del proprietario). Secondo la giurisprudenza assolutamente prevalente integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni la condotta del locatore che, a seguito del decesso del conduttore e della mancata restituzione dell’immobile da parte dell’erede, riacquisti il possesso dell’immobile sostituendo la serratura della porta d’ingresso, anziché esperire l’azione di rilascio per occupazione “sine titulo” nei confronti del successore del conduttore, divenuto detentore precario del bene (Cass. pen., sez. IV, 07/06/2022, n. 21846). Allo stesso modo integra il reato sopra detto, la condotta del proprietario che disdica i contratti di fornitura delle utenze domestiche – a lui intestate – relative ad un appartamento dato in locazione, al fine di accelerare le attività di rilascio dell’immobile da parte del conduttore, in quanto detta condotta realizza la violenza sulla cosa attraverso un mutamento di destinazione dei beni “portati” dalle dette utenze, ed è attuata nonostante la possibilità di azionare il diritto al rilascio dell’appartamento attraverso il ricorso al giudice  (Cass. pen., sez. V, 16/01/2023, n. 1388). Rientra nell’ambito del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni mediante violenza sulle cose pure la condotta del locatore che, a seguito del rifiuto del conduttore di corrispondere il canone pattuito, sottragga gli infissi interni ed esterni dell’immobile locato anziché esperire l’azione di rilascio (Cass. pen., sez IV, 07/06/2022, n. 21846).

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Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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