Il locatore non può pretendere il pagamento delle spese condominiali sulla base di documentazione inidonea

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Pavia - sentenza n. 849 del 15-12-2021

Il locatore non può pretendere in giudizio il pagamento delle spese condominiali sulla base di documentazione inidonea a provare i crediti vantati, nè pretendere il risarcimento di (asseriti) danni senza dimostrare la responsabilità del conduttore.

Riferimenti normativi: art. 9 della L. n. 392/78

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 28/09/2010 n. 20348

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

La proprietaria di un immobile agiva in giudizio per sentir condannare la conduttrice (che nel frattempo aveva rilasciato l’immobile), al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, al pagamento delle spese condominiali e al risarcimento dei danni asseritamente subiti. L’attrice faceva presente che le sue richieste si fondavano su un contratto di locazione, regolarmente registrato in data 8 febbraio 2015, in cui era stato stabilito un determinato canone che, a far data dal 1 giugno 2015, era stato maggiorato in forza di scrittura privata; le spese condominiali non corrisposte (relative all’anno 2016-2017) erano state richieste sulla base di un documento intestato alla stessa locatrice che riportava la dicitura “RIPARTO RATE 01.07.2016 – 30.06.2017”. In ogni caso l’attrice rilevava altresì che durante l’occupazione dell’immobile da parte della convenuta si erano verificate delle infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante, le quali avevano provocato danni per il cui ripristino veniva preventivata una spesa, della quale domandava la corresponsione.

A seguito della trasmissione della causa al Presidente del Tribunale per assegnazione della stessa alla cognizione della sezione competente, veniva disposto il mutamento del rito e assegnati i termini alle parti per il deposito di memorie integrative e documenti. All’udienza del 10.06.2021 nessuno compariva per parte convenuta. Il Giudice, verificata la regolarità della notificazione, ne dichiarava la contumacia.

La questione

Il locatore quali prove deve fornire in giudizio per dimostrare il mancato pagamento da parte del conduttore degli oneri condominiali non corrisposti e la responsabilità del conduttore per danni a terzi?

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La soluzione

Il Tribunale ha solo parzialmente dato ragione alla locatrice. Secondo lo stesso giudice, quanto al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, l’attrice, mediante la produzione in giudizio del contratto regolarmente registrato stipulato tra le parti ha provato il fatto costitutivo della pretesa azionata, assolvendo in tal modo all’onere su di essa incombente. Tutte le altre richieste però sono state respinte. In merito alla maggiorazione del canone, il Tribunale ha notato come la pretesa dell’attrice sia fondata sulla predetta scrittura privata che però non è non risultata datata, né tanto meno registrata. In ogni caso la richiesta è stata considerata illegittima perché in evidente contrasto con l’art. 13, comma 1, L. n. 431 del 1988 secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Allo stesso modo – ad avviso del giudice pavese – l’attrice non ha dimostrato i crediti derivanti dal mancato pagamento degli oneri condominiali perché la proprietaria ha depositato agli atti un solo documento che riportava il riparto delle rate e non anche le delibere di approvazione di tale riparto. Respinta pure la richiesta di risarcimento dei danni che la locatrice non è riuscita a provare.

Le riflessioni conclusive

Il Tribunale ha condannato la conduttrice a pagare unicamente i canoni di locazione insoluti (con relativi interessi) e le spese di lite, respingendo le restanti richieste. Le conclusioni del giudice pavese sono pienamente condivisibili. Se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesta che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto. In altre parole, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell’amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss c.p.c. (Cass. civ., sez. III, 13/011/2019, n. 29329; Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348). Del resto il locatore, al termine del rapporto, non può pretendere neppure il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell’uso scorretto della cosa da parte del conduttore (si veda: Cass. civ., sez. VI, 26/01/2015, n. 1320 in materia di locazione di immobili urbani ma con valenza da estendere anche alla locazione di immobili ad uso diverso).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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