Locazione, verbale di consegna e verbale di riconsegna

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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In ambito locatizio riveste particolare importanza il verbale di consegna dell’immobile, documento nel quale si descrive lo stato dell’immobile e quanto in esso si trova. Del resto, come prevede l’art. 1575, n. 1, c.c., l’inquilino deve essere messo nella disponibilità di un bene immune da vizi che lo rendano inutilizzabile per l’uso per cui è stato locato. Di conseguenza, l’immobile deve essere consegnato al conduttore “in buono stato di manutenzione”, concetto che va riferito al caso concreto, con congrua valutazione di ogni elemento anche in relazione al tipo di fabbricato ove è sita l’unità immobiliare oggetto della locazione: ciò che in una determinata situazione può far considerare buono lo stato locativo di un immobile potrebbe non consentire tale qualifica se riferito ad altro immobile. Indicativamente possono individuarsi, tra gli elementi da considerare, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. In quest’ottica, uno degli adempimenti più importanti successivi alla stipula contratto di locazione è la redazione del verbale di consegna dell’immobile locato, documento essenziale per attestare sia il momento in cui l’inquilino viene immesso in possesso dell’immobile sia le condizioni in cui l’immobile si trova al momento della locazione.

Il verbale di consegna

Con la redazione del verbale di consegna dell’immobile, il locatore può provare di aver consegnato l’immobile all’inquilino e che quest’ultimo è stato immesso nel possesso dell’abitazione. Tale documento è di fondamentale importanza non solo in caso di consegna di immobile arredato ma anche quando il bene locato è privo di mobilia. In particolare, un verbale, dal quale risulti la descrizione dettagliata dello stato del bene rileva sia al momento della riconsegna, per effetto del disposto dell’art. 1590 c.c., sia a livello probatorio quale dichiarazione confessoria stragiudiziale nei confronti di una sola o di ambedue le parti, sia ancora al fine di esonerare il locatore da responsabilità per inadempimento dell’obbligo di consegna in buono stato di manutenzione. In assenza del verbale di consegna, l’art. 1590, comma 2, c.c. prevede espressamente che l’immobile si presume sia stato consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione. Allo scopo di ridurre le eventualità di contestazione la legge prevede in tal modo un particolare onere probatorio ed una specifica presunzione, collegata con questo. Viene attribuito, infatti, valore probatorio preminente alla c.d. descrizione (art. 1590, comma 1, c.c.), la quale è una dichiarazione confessoria reciproca, che i contraenti si rendono l’un l’altro con riguardo alle caratteristiche che la cosa locata ha al momento della consegna. In presenza di una puntuale descrizione dell’immobile, sarà quindi onere del conduttore provare che lo stato della cosa locata è mutato per fatti a lui non imputabili. In particolare, la presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass. civ., sez. III, 26/07/2016, n. 15361). In ogni caso merita di essere sottolineato che nel verbale di consegna Il conduttore dovrà dichiarare di ricevere le chiavi di apertura dell’immobile e relative pertinenze (cancelli; porte; box; cantina). Successivamente il locatore non potrà, approfittando dell’assenza del conduttore, cambiare la serratura dell’immobile locato: in caso contrario infatti il locatore può essere condannato a rispondere del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni di cui all’art. 392 c.p. (Trib. Ferrara 2 aprile 2019 n. 468).

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Il verbale di riconsegna

Come è noto l’art.1590 c.c. stabilisce che il conduttore deve restituire la casa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della casa in conformità del contratto. Il conduttore, infatti, non risponderà degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell’utilizzo normale della casa. Bisogna descrivere in maniera dettagliata le condizioni dell’immobile all’inizio della locazione e poi confrontare quanto scritto con le condizioni dell’immobile a fine locazione. In ogni caso al termine della locazione è fondamentale redigere un altro documento, il verbale di riconsegna. Alla fine della locazione, quindi, l’inquilino deve restituire il bene nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, descritto appunto nel verbale di consegna, salvo il normale deterioramento dovuto all’utilizzo. Così come il verbale di consegna, anche il verbale di riconsegna dovrà contenere i dati delle parti e le informazioni sullo stato dei locali, degli impianti e dei mobili se presenti. Se l’impianto è autonomo, deve essere precisato se è stato consegnato o meno il libretto di conduzione. In caso di impianto condominiale centralizzato e contabilizzazione di calore indiretta è bene indicare nel verbale di riconsegna anche i valori indicati nei ripartitori posti sui radiatori.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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