Locazione e divieto di sublocazione

Un approfondimento relativo al contratto di locazione e al divieto di sublocazione con le relative conseguenze.

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1. La sublocazione

In linea generale a norma dell’art. 1594 c.c. il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa locatogli mentre non ha la facoltà di cedere ad altri il contratto. In base a tale articolo le parti possono, tuttavia, privare il conduttore di tale facoltà, vietando espressamente nel contratto la sublocazione e prevedendo espressamente che, la violazione di tale patto, integri il “grave inadempimento” necessario per agire in giudizio per la risoluzione del contratto.
Nelle locazioni ad uso abitativo la sublocazione e la cessione del contratto trovano la loro regola nell’art. 2 della L. 392/’78 non abrogato dalla successiva L. 431/1998. Per le locazioni ad uso abitativo detta norma prevede che il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del sub conduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.
Ratio della norma è quella di evitare che il conduttore estenda il godimento dell’immobile locato a persone estranee al contratto di locazione.

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Il divieto di sublocazione previsto in un contratto di locazione non implica il divieto di ospitalità (Cassazione civile, sez. III, 18 giugno 2012, n. 9931)

2. Sublocazione totale

Nella locazione abitativa vige in automatico il divieto di sublocazione perché previsto dalla legge. È pertanto impossibile subaffittare l’intero immobile a meno che il contratto di locazione non lo consenta espressamente. L’inquilino che voglia cedere l’appartamento ad un altro soggetto nonostante l’assenza di alcuna autorizzazione contenuta nel contratto dovrebbe stringere con il locatore un autonomo patto integrativo del precedente accordo.
Se il locatore dovesse acconsentire alla sublocazione si avrebbe la convivenza di due contratti:
–       Il primo tra locatore e conduttore;
–       Il secondo tra conduttore e sub conduttore
Ovviamente il conduttore sarebbe obbligato a pagare il canone anche nella eventualità in cui il sub conduttore si dovesse rendere inadempiente.
Nel momento in cui scade il contratto di locazione “principale” si scioglie in automatico anche il contratto di sublocazione benché il termine di quest’ultimo – per i patti conclusi tra conduttore e sub conduttore – non sia ancora scaduto.

3. Sublocazione parziale

È invece possibile il subaffitto parziale, ossia di una o singole camere, come nel caso dello studente universitario che, dopo avere stipulato il contratto di affitto in proprio, ceda l’uso di qualche stanza ad altri ragazzi. In questo caso, però, il conduttore ha l’obbligo di informare il locatore della presenza di ulteriori inquilini nell’immobile, specificando il loro nome e cognome.
Debitore del canone resterà solo il conduttore principale: su di lui ricadrà, quindi, il rischio della eventuale morosità dei sub conduttori. Pertanto, se anche uno solo di loro non dovesse pagare la quota parte del canone, sarà il conduttore principale a doverla anticipare al proprietario dell’immobile.

4. Sublocazione commerciale

Completamente diversa è la disciplina per la sublocazione dei locali ad uso commerciale.
Qui la normativa autorizza espressamente il subaffitto. La legge sull’equo canone stabilisce che un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta insieme o locata l’azienda; di tale cessione dovrà comunque darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Dunque un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché quest’ultimo ne sia informato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Tale ultima condizione è ritenuta necessaria secondo la Cassazione per rendere opponibile la sublocazione al contraente ceduto. Il che significa che se non viene spedita la raccomandata, la sublocazione non ha valore nei confronti del padrone dell’immobile il quale potrà decidere di sfrattare l’inquilino.
Il contratto di affitto ad uso commerciale potrebbe contenere la clausola con il divieto di sublocazione, in tal caso imponendo un limite alle scelte imprenditoriali. Secondo la Cassazione (1966/2000) è nullo il patto che vieta la sublocazione di un immobile ad uso commerciale se, insieme all’immobile viene ceduta o locata anche l’azienda.
La Corte ha, infatti, stabilito che “il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l’immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità peraltro, in siffatta ipotesi dalla disciplina del codice civile) quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell’azienda.” 

5. Conseguenze della violazione del divieto di sublocazione

Qualora il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo. Il tutto, oltre al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sub locato totalmente l’immobile.
La violazione del divieto di sublocazione in materia abitativa viene affrontato dalla Cassazione con una sentenza 16111 nel 2010.
La violazione di un siffatto divieto non importa automaticamente la risoluzione del contratto di locazione in quanto è necessario l’accertamento circa la gravità del suddetto inadempimento ex art. 1455 c.c. a norma del quale il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra. Quindi la Cassazione ha in tale sentenza chiarito che la violazione del divieto di sublocazione pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall’art. 1455 c.c. da valutarsi in riferimento all’interesse dell’altra parte e alle circostanze del caso contrario.
Al riguardo particolare interesse rileva la sentenza 14343/2009 che ha ritenuto nulla la clausola contrattuale nella qual oltre alla previsione del divieto di sublocazione, fosse contenuto il riferimento al divieto di ospitalità temporanea di persone estranee al nucleo familiare.
Nel solco tracciato dalla sentenza del 2009 della Cassazione si colloca la sentenza della Cass. Civ. 18 giugno 2012 n. 9931  nella quale la Corte precisa che l’ospitalità – anche non temporanea e protratta nel tempo – non concreta una ipotesi di presunzione di sublocazione e se da essa neppure è dato presumere una detenzione autonoma dell’immobile locato derivante da un concesso comodato, si deve ritenere che la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze, non può essere assunta ad indizio grave e determinante idoneo a provare l’esistenza di una sublocazione di un contratto di comodato.
In sintesi i due principi trattati sono: a) se l’ospitalità, anche protratta nel tempo è temporanea non assume caratteri tali da indurre alla presunzione del verificarsi in concreto della sublocazione, allora si dive ritenere che la semplice durata di una tale permanenza  non costituisce indizio grave sufficiente a provare la violazione degli accordi intercorsi tra le parti; b) è nulla la clausola del contratto di locazione con cui, nel vietare la sublocazione, si voglia includere anche il divieto di ospitalità.
Nel caso in cui il conduttore sublochi parzialmente l’immobile, avendone diritto ma non lo comunichi al locatore, l’ordinamento non prevede, invece, una specifica sanzione dal momento che non vengono indicati i termini della comunicazione né quali siano le conseguenze nel caso in cui detta comunicazione sia omessa.

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