Installazione dispositivi per impedire il parcheggio nel cortile: è valida la delibera del condominio?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. civ. - sentenza n. 3440 del 03-02-2022

Non è invalida la delibera che prevede l’installazione di dispositivi utili per impedire il parcheggio nel cortile vietato dal regolamento, né tali dispositivi sono opere innovative o innovazioni voluttuarie

Riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 29/12/2004

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera condominiale che aveva deliberato l’installazione nella piazzetta condominiale (di valore storico ed architettonico) di strutture fisse atte ad impedire il parcheggio (cubi di cemento), ritenendola nulla o annullabile.

L’attore richiedeva che fosse accertato il proprio diritto di proprietà o il diritto reale di uso o di servitù sull’area adibita a parcheggio antistante il proprio ufficio, sostenendo altresì l’illegittimità della richiesta di contributo pro quota per i lavori approvati. In ogni caso pretendeva la condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti. Il condominio si costituiva e sosteneva che la domanda era infondata; il Tribunale di Venezia, interpretando le indicazioni contenute nel regolamento, rilevava che non era consentito l’utilizzo della piazzetta comune a scopo di parcheggio; di conseguenza respingeva la domanda dell’attore. Alle medesime conclusioni arrivava la Corte di Appello che rigettava il gravame del condomino. Del resto, secondo i giudici di secondo grado la delibera impugnata faceva espresso richiamo ad una decisione precedente (mai impugnata) che aveva già disposto l’installazione di arredi urbani atti ad impedire il parcheggio, in conformità al regolamento di condomini.

In ogni caso escludevano che i manufatti “anti-parcheggio” impedissero anche il transito di un veicolo per l’attività di carico e scarico; inoltre notavano come non alterassero l’entità sostanziale della piazzetta menomandone il valore storico e architettonico. Infine, la stessa Corte escludeva che il condomino potesse vantare l’acquisto per usucapione di una servitù di parcheggio.

Il soccombente ricorreva in cassazione sostenendo che la piazzetta condominiale era stata materialmente destinata ad area di parcheggio; inoltre considerava i manufatti volti ad impedire il parcheggio come innovazioni capaci di rendere il bene comune inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condomino o comunque innovazioni voluttuarie (e per questo considerava lecito il suo rifiuto a contribuire alle spese per dette opere).

La questione

È valida la delibera che prevede l’installazione di dispositivi utili per impedire il parcheggio nel cortile vietato dal regolamento? Tali dispositivi sono opere innovative?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio; secondo i giudici supremi la delibera che ha deciso l’installazione dei cubi di cemento è legittima in quanto volta a dare puntuale attuazione al vincolo derivante dal regolamento di condominio ed assicurare, quindi, proprio quella destinazione che era stata assegnata alla piazzetta condominiale;  in ogni caso per la Cassazione le opere approvate non possono rientrare nella nozione di innovazione con conseguente impossibilità di invocare la disciplina in tema di innovazioni voluttuarie. Del resto – come sottolinea la Cassazione – le installazioni non alterano il decoro del bene, né impediscono il pur limitato uso della piazzetta come consentito dal regolamento, continuando a consentire la possibilità di accesso di veicoli per l’attività di carico e scarico.


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Le riflessioni conclusive

Per innovazioni delle cose comuni s’intendono non tutte le modificazioni, ma solo quelle modifiche che importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Alla luce di quanto sopra è corretta la decisione di escludere che cubi di cemento volti a regolamentare l’accesso ad un cortile comune siano opere innovative. E’ chiaro che l’apposizione di tali manufatti non modifica l’entità sostanziale della parte comune né muta la sua destinazione d’uso. In ogni caso l’installazione in questione è certamente legittima in quanto volta a dare effettiva attuazione al limite dettato del regolamento di condominio che consente l’accesso di veicoli solo per l’attività di carico e scarico. Del resto l’assemblea condominiale ha il potere di disciplinare l’uso dei beni e dei servizi comuni, mediante lo strumento dell’approvazione a maggioranza. Tali decisioni, se non sottraggono il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impediscono l’uso paritario a tutti i condomini secondo il loro diritto, ben possono essere adottate a maggioranza, trattandosi di modificazioni lecite delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini. Resta fermo però che il descritto potere non può spingersi sino al limite di vietare l’utilizzo di un bene comune, nemmeno per un periodo limitato (Trib. Roma 3 settembre 2020 n. 11876).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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