Parcheggio e condominio: quali regole si applicano?

Il parcheggio in condominio

di Redazione

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Parcheggio in condominio: come si gestisce?

Questo contributo è tratto da 

Manuale operativo del condominio

Manuale operativo del condominio

Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore

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Possono esistere varie tipologie di posteggio condominiale: si va dal box auto, ai posteggi delimitati da strisce, ai parcheggi liberi, ai parcheggi a rotazione, e così via.
È quindi possibile che il posteggio preveda un’esclusività legata all’immobile (ad esempio, l’interno 1 usufruirà del posteggio denominato A), oppure, specialmente in
caso in cui gli spazi non siano sufficienti per tutti, una turnazione.
Entrambe le possibilità – che possono essere contenute nel regolamento, come nell’esempio che segue, o deliberate dall’assemblea – sono possibili e lecite.
Come già visto, dal 2012 è possibile, ove la superficie adibita a posteggio non sia in grado di contenere tutti i veicoli dei condomini, realizzare ex novo spazi da adibire
a parcheggio.
L’art. 1117 ter c.c., introdotto dalla riforma del 2012 prevede la possibilità, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, purché venga seguita la particolare procedura prevista per la convocazione dell’assemblea e la conseguente delibera.
Stante la particolare incidenza sulla stessa essenza del condominio sono previste particolari cautele per la convocazione dell’assemblea (che deve precedere di almeno venti giorni l’adunanza e comunque essere affissa negli spazi comuni condominiali) e sono richieste maggioranze importanti (quattro quinti sia dei partecipanti il condominio sia del valore dell’edificio).
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In ogni caso la modifica della destinazione d’uso non può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, né ne può alterare il decoro architettonico.
Secondo quanto stabilito dall’art. 1117 ter c.c., infatti, sarà possibile, utilizzando la disciplina delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., modificare la destinazione d’uso
di una parte comune purché:
• vengano rispettate le maggioranze di cui all’art. 1117 ter;
• non arrechino pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato
• non alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Parcheggio e innovazioni negli spazi comuni

Si parla di innovazioni quando la modifica della cosa comune si sostanzia in un intervento materiale che ne alteri l’identità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.
Sono quelle opere che, pur non avendo carattere di assoluta necessità possono però migliorare o rendere più comodo l’uso della cosa comune.
Esse vengono adottate dall’assemblea (che viene indetta dall’amministratore anche a richiesta di un solo condomino, previa comunicazione del contenuto specifico
e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti) con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi di valore dell’edificio.
Non possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, né possono alterare il decoro architettonico o rendere inservibili anche parzialmente le
parti comuni anche ad un solo condomino È dunque evidente come vi paia essere una discrasia fra la maggioranza prevista per le innovazioni e quella prevista nei casi regolamentati dall’art. 1117 ter c.c.; in realtà, essendo la seconda norma speciale, dovrebbe prevalere su quella generale.
Pertanto, in caso di delibera inerente l’individuazione e/o la creazione di nuovi spazi adibiti a parcheggi, mentre andrà osservata la normativa sulle innovazioni in
tema di rispetto della sicurezza e del decoro architettonico, dovranno però applicarsi le maggioranze di cui all’art. 1117 c.c.

Ciò potrà accadere – lo si vedrà meglio infra – quando l’assemblea deliberi di utilizzare quale area di parcheggio, in tutto o in parte, lo spazio adibito a giardino condominiale.
Tuttavia, non sempre può essere possibile individuare nuovi spazi da adibire a posteggio, vuoi per materiale mancanza degli stessi, vuoi per la mancanza dei requisiti
richiesti.
Quid iuris? L’art. 1102 c.c., dettato in tema di comunione e pacificamente applicabile al condominio, stabilisce il principio della parità di godimento fra tutti i condomini della cosa comune.
Per dare applicazione pratica a tale principio si è ritenuto legittimo il regime dei c.d. posteggi turnari, su cui si avrà modo di tornare.
Basti sin da ora precisare che tale regolamentazione deve intendersi legittima soltanto ove garantisca che tutti possano effettivamente usufruire della possibilità di
godere del parcheggio.
In ogni caso di utilizzo degli spazi di parcheggio condominiali, ogni condomino potrà liberamente utilizzarli, purché
• non limiti o impedisca il pari uso da parte degli altri condomini;
• non muti la destinazione del bene comune.
Alla luce di quanto sopra, quindi, il singolo condomino dovrà utilizzare il posto auto in maniera conforme, evitando forme di posteggio “selvaggio”, con modalità tali
da arrecare ad altri disturbo o difficoltà di manovra (ad esempio, non rispettando le linee di demarcazione): ciò è richiesto non solo dalle norme basilari della civile convivenza, ma anche dal codice civile e da quello penale.

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Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore

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