Il problema del condomino con due auto nel parcheggio comune

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

All’interno di un caseggiato non sorgono conflitti per la questione “posto auto” se l’area condominiale destinata a parcheggio è in grado di ospitare sia la prima sia la seconda auto di tutti i condomini, e, magari, anche quelle di eventuali ospiti.

Molto spesso, però, il parcheggio non consente un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari: in tal caso l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune. Del resto, la disciplina turnaria dei posti macchina, non comporta certo l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune ma, al contrario, è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; in ogni caso, attraverso tale soluzione i condomini possono posteggiare a turno almeno un’auto nel cortile.

Posti lasciati liberi dal singolo condomino e doppia vettura di altri condomini

Come sopra detto, la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.

L’essenza stessa del turno, d’altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il partecipante al condominio che ne beneficia, abbia l’esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l’avvicendamento nel godimento o inducano all’incertezza del suo avverarsi.

Pertanto, la delibera volta a consentire l’utilizzazione, da parte degli altri condomini con doppia auto, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune; non è lecito, infatti, che attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini con più auto, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza (Cass. civ., sez. II, 19/07/2012, n. 12485).

Innovazione vietata e doppia auto

Merita di essere ricordato che è stato anche chiarito come costituisca innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., e, come tale, affetta da nullità, la delibera volta all’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura; inoltre, con l’attribuzione dell’uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l’acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell’area; ciò avviene automaticamente con l’occupazione dell’area a parcheggio della sola seconda autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto quell’area (App. Napoli 25 novembre 2020, n. 4026).

Il parcheggio abusivo della seconda auto

Il condomino che parcheggia la propria seconda autovettura in una porzione di cortile condominiale non consentendone l’uso agli altri condomini viola l’art. 1102 c.c.; da notare che la Suprema Corte sostiene che lo stesso articolo 1102 c.c. non pone alcun margine minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni dell’uso; di conseguenza può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti di una porzione del cortile comune, ove comunque impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà (Cass. civ., sez. II, 18/03/2019, n. 7618). Del resto può essere rischioso anche utilizzare un posto auto per posteggiare due autovetture. Infatti potrebbe commettere il reato di violenza privata il condomino che in più occasioni parcheggia la propria seconda vettura nel suo posto auto condominiale ma oltre la linea di confine con il posto auto del vicino in modo da impedire a quest’ultimo di accedere al proprio parcheggio (610 c.p.). Diversa la situazione se il posteggiatore abusivo rende difficoltoso ma non impossibile l’accesso, sempre parcheggiando illecitamente la seconda auto: in questo caso non ricorre il reato di violenza privata (Cass. pen., sez. V, 17/01/2018, n. 1912).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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