Il diritto reale -scheda di diritto

Le caratteristiche principali sono le seguenti:

1) Tipicità: sono ammessi solo i diritti tipizzati dal legislatore.

2) Immediatezza: il titolare può soddisfare il proprio interesse in maniera diretta e non mediata sul bene (a differenza di ciò che accade per i diritti di credito dove il titolare per soddisfarsi dovrà avvalersi della cooperazione del debitore).

3) Assolutezza: il titolare può fare valere il proprio diritto erga omnes e i consociati hanno un dovere di astenersi dal tenere qualsiasi tipo di ingerenza nell’esercizio di questo diritto.

4) Diritto di seguito: il titolare potrà perseguire il diritto nei confronti di qualsiasi soggetto, in quanto il diritto è sempre collegato al bene e non al soggetto.

Ad esempio se Tizio vende a Caio un bene sul quale Sempronio vanta un diritto di usufrutto, quest’ultimo potrà opporre il proprio diritto all’acquirente Caio.

I diritti reali si suddividono in diritti reali di godimento, quale corrispettivo dei cosiddetti diritti reali di godimento su cosa altrui (o diritti reali minori), e diritti reali di garanzia.

Il diritto reale di godimento per antonomasia è la proprietà, quelli di garanzia sono il pegno e l’ipoteca. Quelli su cosa altrui sono l’uso, l’usufrutto, l’enfiteusi, la superficie, l’abitazione e la servitù.

      Indice

1. I diritti reali nel codice civile
2. La classificazione

1. I diritti reali nel codice civile

Il terzo libro del codice civile, “della proprietà”, è dedicato ai diritti reali, vale a dire, ai diritti che l’uomo può esercitare sui beni suscettibili che si trovano nella sua sfera di controllo o di esercizio.

I beni sono normalmente oggetto di tale diritto.

Secondo l’opinione tradizionale, i diritti reali nell’ordinamento giuridico italiano sono “tipici”, il che significa che non se ne possono creare di diversi da quelli elencati e disciplinati tassativamente dalla legge.

Per questo orientamento la funzione caratteristica di ognuno di essi è fissata dalla legge e il titolo dal quale traggono origine può integrarne il contenuto, ma non piegarli ad assolvere una funzione diversa.

Da alcuni anni, nondimeno, questa affermazione è stata ampiamente contestata. La dottrina più attenta all’evoluzione della società e dei traffici economici afferma, al contrario, che nell’ordinamento ben possono aver ingresso diritti reali atipici. Paradigmatica è l’ipotesi del diritto di multiproprietà (anche nota come proprietà turnaria).

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2. La classificazione

Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso, e tra di essi spiccano il diritto di proprietà e di diritti reali di garanzia.

I diritti reali si distinguono in diritti reali di godimento che sono il diritto di superficie, l’enfitèusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, le servitù prediali.

I diritti reali di garanzia sono il privilegio, il pegno e l’ipoteca.

Rapporto con gli altri diritti reali

Con il diritto di proprietà possono coesistere, sulla stessa cosa, altri diritti, appartenenti a soggetti diversi del proprietario e assumono tradizionalmente il nome di diritti reali minori (iura in re aliena).

Rispetto alla proprietà gli altri diritti reali si presentano come diritti limitati o parziali, caratterizzati da un limitato contenuto che in alcuni casi si esaurisce in un’unica facoltà.

Sono inoltre diritti su cosa altrui, perché si esercitano su cose di cui altri è proprietario: coesistono, sulla cosa, con l’altrui diritto di proprietà, il quale contenuto si viene a ridurre per permettere che la stessa cosa formi oggetto di altri diritti reali.

Possono coesistere su una stessa cosa più diritti reali, ognuno di essi ha un proprio contenuto, diverso dal contenuto degli altri, possono essere a tempo o perpetui.

La natura di questi diritti come diritti reali si manifesta nel fatto che essi hanno per oggetto la cosa e permangono, in quanto diritti sulla cosa, nonostante il mutamento della persona del proprietario. Si suole dire che il diritto reale su cosa altrui ha diritto di seguito (o diritto di sequela): è un diritto sulla cosa opponibile a tutti i successivi proprietari (salvo che non abbiano acquistato la cosa a titolo originario usucapio libertatis).

Quando il diritto è costituito su un bene immobile, la sua opponibilità ai terzi acquirenti è subordinata all’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari.

Il diritto non trascritto dovrà essere opponibile al terzo acquirente se menzionato nell’atto di trasferimento del bene, oggetto del trasferimento è in questo caso un bene gravato dal diritto reale altrui.

I diritti reali su cosa altrui godono, come la proprietà, di una difesa in giudizio assoluta: il titolare può difenderli da sé, mediante l’azione confessoria, contro chiunque ne contesti l’esercizio.

I diritti reali sono suscettibili di possesso e godono, a questo modo, di una protezione che non ha confronto con quella dei diritti personali di godimento: sono protetti non solo come diritti, ma anche come potere di fatto sulla cosa, difeso con le azioni possessorie e l’esercizio del potere di fatto sulla cosa consente l’acquisto del diritto per usucapione.

Quando un diritto reale sullo stesso bene spetta a più persone, si parla di comunione.

I diritti reali limitati di godimento vanno distinti dai diritti personali di godimento (come il diritto del conduttore nella locazione o del comodatario nel contratto di comodato) che attribuiscono la detenzione della res e non il possesso della stessa, con una conseguente assenza delle azioni confessorie e non trascrivibilità dei titoli in virtù dei quali si gode del bene (esclusa la locazione ultranovennale).

Prescrizione e trascrizione

I diritti reali su cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà, si estinguono per non uso.

Il termine di prescrizione è di solito di vent’anni (artt. 970, 1014, 1073 c.c.).

Non di potranno fare valere i diritti di usufrutto, uso, abitazione, servitù, se non trascritti, verso un creditore ipotecario iscrivente (ex art. 2812 c.c.), e allo stesso modo verso un nuovo proprietario della res (ciò limita il diritto di sequela a un adempimento-onere del titolare del diritto limitato).

È possibile che diritti reali di godimento o di garanzia, anche se trascritti, siano travolti, eccezionalmente, da un’azione di riduzione infraventennale (ex art. 561 c.c.).

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