Bene comune: il diritto vantato dal condominio è perpetuo
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Il diritto vantato dal condomino sul bene comune non è riconducibile al diritto reale d’uso e pertanto è perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa del condomino

Pier Paolo Muià Referente per le sezioni dedicate a privacy, IP e internet law , responsabilità medica e civile, e condominio

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - ordinanza n. 2458 del 10-10-2018

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Riferimenti normativi: 1021 codice civile;
Precedenti giurisprudenziali: Cass. sez. 2, n. 24301 del 16 ottobre 2017;

Fatto

Il condominio si rivolgeva al Giudice di primo grado chiedendo la cessazione di ogni azione di turbativa da parte di un condomino che vantava un diritto d’uso esclusivo del cortile condominiale, con conseguente condanna di questo al risarcimento del danno arrecato.
Il condomino citato in giudizio decideva di chiamare in causa l’erede della precedente proprietaria dell’appartamento da lui acquistato.
Il Giudice di primo grado si pronunciava sfavorevolmente alla domanda avanzata dal condominio, riconoscendo dunque un diritto di uso esclusivo da parte del condomino convenuto, per tale ragione i condomini proponevano appello dinnanzi alla Corte d’Appello che, in senso contrario al giudizio di primo grado, accoglieva il ricorso riconoscendo la insussistenza del diritto vantato dal condomino.
La causa finiva così davanti alla Corte di Cassazione adita dal condomino soccombente, il quale – per quanto qui di interesse – con due motivi di ricorso chiedeva la riforma della sentenza di secondo grado, sostenendo che i Giudici della Corte di Appello avevano male interpretato la clausola del rogito di acquisto dell’unità immobiliare ritenendo che la riserva d’uso prevista in favore della prima proprietaria fosse riferita alla persona stessa e non all’appartamento di cui ella era proprietaria. Il condomino sosteneva dunque che fosse sussistente sull’immobile un diritto reale d’uso e non un rapporto pertinenziale.

La decisione della Corte

La Suprema Corte di Cassazione, esaminando congiuntamente i due motivi di ricorso, accoglieva le doglianze del condomino, rinviando la causa per essere nuovamente decisa ad altro Giudice della Corte di Appello.
Gli Ermellini addivenivano ad una tale decisione ribadendo quanto già espresso in una recente giurisprudenza secondo cui l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione del condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, e non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività.
Secondo i Giudici di Cassazione il diritto vantato dal condomino non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dal codice civile all’art 1021 c.c., e per tale ragione è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare.
La Corte poi fornisce un chiarimento sul concetto di pertinenza, rammentando che spesso il termine pertinenza è utilizzato in senso atecnico, e cioè non come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, ma volendo semplicemente indicare la maggiore utilità che una proprietà esclusiva può trarre da un bene comune c.d in uso esclusivo.
Ed è da tale assunto che i Giudici di Cassazione hanno ritenuto non corretta la decisione della Corte d’Appello, che ha ricondotto il diritto vantato dal condomino nella fattispecie prevista dal codice civile e dunque del diritto d’uso propriamente inteso, non potendosi considerare l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio condominiale un diritto reale d’uso non cedibile e, per giunta, destinato ad estinguersi con il venir meno del beneficiario.

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