Tubazioni nella cantina privata: quando il condominio vince sull’actio negatoria

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riferimenti normativi: art. 949 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bologna, Sez. III, Sentenza del 11/04/2019

1. Tubazioni nella cantina e contestazione della condomina

La controversia trae origine dal ricorso proposto da una condomina che lamentava la presenza di tubazioni condominiali all’interno della propria cantina, ritenendole installate senza titolo e chiedendone la rimozione mediante un’actio negatoria servitutis. La ricorrente sosteneva che i tubi fossero stati collocati solo nel 2022, dopo l’acquisto dell’unità, e che tale intervento avesse inciso illegittimamente sul proprio fondo esclusivo. Il condominio si costituiva contestando la ricostruzione dei fatti e deducendo, al contrario, che le tubazioni erano preesistenti alla costituzione del condominio e che, in ogni caso, gravava sulla cantina una servitù per destinazione del padre di famiglia.
Nel corso del giudizio venivano escussi numerosi testimoni, sia della ricorrente sia del condominio. Il Tribunale dichiarava inammissibile una memoria tardiva della ricorrente e ammetteva le prove orali rilevanti. Le deposizioni dei testi del condominio, tutti residenti o proprietari sin da epoca anteriore al frazionamento del fabbricato, risultavano convergenti: le tubazioni erano presenti da molti anni e attraversavano più cantine, non solo quella della ricorrente. Tale quadro trovava riscontro anche nella documentazione prodotta, in particolare nell’atto “pilota” del 2009 con cui la società costruttrice aveva frazionato l’edificio, dichiarando espressamente che tutte le unità erano attraversate da condutture e gravate da servitù di passaggio e accesso. Anche il regolamento condominiale, di natura contrattuale, qualificava come comuni le condutture idriche e fognarie e ne descriveva il tracciato. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Actio negatoria e prova della servitù condominiale

Qual è il ruolo del giudice nella verifica della preesistenza delle tubazioni e nella valutazione dell’onere della prova ex art. 949 c.c.?

3. Preesistenza delle tubazioni: perché il Tribunale rigetta la domanda

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice milanese ha osservato che l’azione negatoria è ammissibile anche in ambito condominiale, purché vi sia una pretesa di diritto reale da parte del convenuto. Nel caso di specie, il condominio ha effettivamente rivendicato l’esistenza di una servitù di tubazione, rendendo astrattamente esperibile l’azione. Tuttavia, la ricorrente non ha fornito la prova, richiesta dall’art. 949 c.c., della posteriorità dell’installazione delle tubazioni rispetto al proprio acquisto, né la sussistenza di una turbativa attuale e antigiuridica idonea a fondare l’actio negatoria.
Il giudice milanese ha sottolineato inoltre che la conformazione tecnica delle tubazioni, la loro vetustà e la presenza di fori omogenei nei muri delle cantine non rendevano plausibile l’ipotesi di un’installazione recente e limitata alla sola cantina della ricorrente.
Il Tribunale non ha ritenuto attendibile la testimonianza del fratello della ricorrente, sia per il rapporto di parentela sia per la sua incompatibilità con il quadro probatorio complessivo.
Il giudice milanese ha richiamato il principio secondo cui la valutazione dell’attendibilità dei testi rientra nella discrezionalità del giudicante, che può preferire le deposizioni più coerenti e supportate da riscontri oggettivi.
Accertata la legittimità della presenza delle tubazioni, il Tribunale ha rigettato l’azione negatoria e, conseguentemente, anche la domanda risarcitoria, mancando qualsiasi illecito civile. Le spese di lite sono state poste a carico della ricorrente, comprensive anche delle spese del procedimento di mediazione obbligatoria.

4. Servitù apparente e destinazione del padre di famiglia: i principi applicati

L’art. 949 c.c. attribuisce al proprietario la possibilità di reagire contro qualsiasi pretesa di terzi che possa incidere sul pieno esercizio del suo diritto, chiedendo che venga accertata l’inesistenza del diritto affermato e, se del caso, la cessazione delle turbative e il risarcimento del danno. L’actio negatoria servitutis si configura dunque come un rimedio volto a tutelare la libertà del fondo, non già a recuperarlo, ma a eliminare interferenze materiali o giuridiche prive di titolo.
Perché l’azione possa essere accolta, l’attore deve dimostrare di essere proprietario del bene e di subirvi un’ingerenza non giustificata. Al convenuto, invece, spetta provare l’esistenza del titolo (reale o obbligatorio) che legittima la propria condotta (Cass. civ., sez. II, 04/07/2019 n. 18028).
Nella causa decisa dal Tribunale, tali principi hanno costituito la base del ragionamento del giudice. Secondo la ricorrente le tubazioni condominiali erano state installate senza titolo nel 2022, dopo l’acquisto della cantina. Le prove testimoniali e documentali, al contrario, hanno confermato la preesistenza dell’impianto rispetto alla separazione dei fondi, integrando i presupposti della servitù per destinazione del padre di famiglia: unicità della proprietà originaria, presenza di opere permanenti e apparenti, assenza di una volontà contraria espressa al momento del frazionamento.
In altre parole, il Tribunale ha ritenuto che le tubazioni presenti nella cantina costituissero un’opera oggettivamente visibile, già esistente al momento del frazionamento del fabbricato, e quindi idonea a far sorgere la servitù per destinazione del padre di famiglia.
Come noto, la servitù può dirsi apparente quando esistono opere permanenti, oggettivamente visibili, che rivelano in modo inequivoco l’asservimento di un fondo a favore di un altro.
La visibilità non deve necessariamente essere costante: è sufficiente che le opere destinate all’esercizio della servitù siano percepibili anche solo occasionalmente, purché la loro struttura e consistenza rendano evidente il peso imposto sul fondo servente (Cass. civ., sez. II, 08/06/2017, n. 14292).

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