Condominio, vizi nei lavori: quando si perde la garanzia

Appalto, comunicazione di fine lavori e decorrenza del termine di denuncia: quando il condominio decade dalla garanzia per vizi. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1667 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 09/02/2023, n. 4021

1. Vizi dell’opera: il termine decorre dalla fine lavori

Un’impresa appaltatrice chiedeva e otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per € 11.828,69 quale saldo dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti su un condominio; quest’ultimo proponeva opposizione deducendo vizi e difformità dell’opera, chiedendo la riduzione del corrispettivo, il risarcimento dei danni e l’applicazione della penale per ritardo, oltre a contestare la validità della polizza fideiussoria. Contestualmente chiedeva la chiamata in causa del direttore dei lavori per essere manlevato da ogni eventuale responsabilità.
L’impresa opposta si costituiva eccependo l’inammissibilità e la tardività della denuncia dei vizi ex art. 1667 c.c., la correttezza dell’esecuzione, la giustificazione del prolungamento dei tempi per varianti richieste dal condominio e l’infondatezza delle contestazioni contabili. Anche il direttore dei lavori, chiamato in causa, confermava la regolare esecuzione delle opere, l’avvenuto collaudo e la correttezza dei conteggi. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Accettazione tacita dell’opera e perdita della garanzia

L’assenza di una tempestiva denuncia dei vizi riconoscibili comporta, nel contratto di appalto condominiale, un’accettazione tacita dell’opera, con conseguente decadenza dalla garanzia ex art. 1667 c.c.?

3. Difetti visibili: quando il condominio non può più contestare

Il punto centrale della controversia riguarda la tempestività della denuncia dei vizi. Il Tribunale ha ricordato che, ai sensi dell’art. 1667 c.c., il committente deve denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta, pena la decadenza. Nel caso di specie, la comunicazione di fine lavori del 17.7.2018 era il momento da cui decorreva il termine, mai rispettato dal condominio. L’opera è stata quindi accettata, con conseguente rinuncia alla garanzia per i vizi riconoscibili. I difetti lamentati (gocciolatoi, infiltrazioni, ringhiere, battiscopa, guaine, tinteggiature) erano tutti riconoscibili con l’ordinaria diligenza e comunque verificati dal tecnico del condominio prima del rilascio del collaudo.
Quanto ai conteggi, il Tribunale ha rilevato che la somma certificata nello stato finale (€ 117.386,82) coincideva con quanto fatturato, mentre i pagamenti effettuati dal condominio (€ 117.031,73) hanno lasciato scoperto proprio l’importo ingiunto. Le contestazioni del condominio sono risultate quindi infondate, anche alla luce del parziale riconoscimento di debito contenuto nell’atto introduttivo dell’opposizione.
Il ritardo nell’esecuzione dei lavori è stato determinato dalle varianti richieste dal condominio (innalzamento delle ringhiere, rasatura delle facciate, posa della doppia guaina), come consentito dall’art. 5 del contratto di appalto in presenza di modifiche ordinate dal committente.
Le domande proposte contro il direttore dei lavori sono state rigettate: il professionista ha svolto tutte le attività previste, compresi sopralluoghi, verbali e certificazione finale.
Parimenti infondata è risultata la doglianza relativa alla polizza fideiussoria: il condominio ne conosceva durata e contenuto, non ha mai chiesto il rinnovo e non ha provato alcun pregiudizio derivante dalla scadenza.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha rigettato l’opposizione, confermato il decreto ingiuntivo e dichiarato l’efficacia esecutiva del provvedimento monitorio. L’opponente è stato condannato al pagamento delle spese di lite sia in favore dell’impresa appaltatrice sia del direttore dei lavori chiamato in causa.

4. Varianti, ritardi e responsabilità del direttore lavori

Nel contratto di appalto, quando il committente è un condominio, il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera (art. 1667 c.c.) decorre dal momento in cui l’amministratore acquisisce una conoscenza obiettiva dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione, e non dal giorno in cui ne informa l’assemblea (Cass. civ., sez. II, 03/06/2025, n. 14829).
Se i vizi non sono occulti, ma riconoscibili con l’ordinaria diligenza al momento della consegna o della comunicazione di fine lavori, la mancata denuncia entro 60 giorni integra un comportamento concludente di accettazione tacita dell’opera, con conseguente decadenza dalla garanzia. In tali casi, infatti, la legge presume che il committente abbia consapevolmente accettato l’opera così come realizzata.
Nel caso di specie, i difetti lamentati (gocciolatoi, infiltrazioni, ringhiere, guaine, tinteggiature) erano tutti visibili e verificabili sia dall’amministratore sia dal tecnico incaricato. Proprio perché non si trattava di vizi occulti, la mancata tempestiva contestazione ha determinato la perdita del diritto di far valere la garanzia ex art. 1667 c.c.
Sul punto, l’art. 1665 c.c., pur non definendo espressamente l’accettazione tacita, individua i comportamenti dai quali essa può desumersi: il comma 4 prevede che la consegna dell’opera e la sua ricezione senza riserve, anche in assenza di verifica formale, costituiscono fatti concludenti idonei a integrare accettazione (Cass. civ., sez. II, 09/02/2023, n. 4021).
Nel caso concreto, dagli atti risultavano lo stato finale dei lavori, la comunicazione di fine lavori del 17 luglio 2018 e la certificazione di collaudo. È dalla comunicazione di fine lavori del 17 luglio 2018 che iniziava a decorrere il termine di 60 giorni per denunciare eventuali vizi. Poiché il condominio non ha sollevato alcuna contestazione entro tale termine, è incorso nella decadenza dalla garanzia, con conseguente irrilevanza delle doglianze proposte in sede di opposizione.

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