Spese condominiali su beni privati? La Cassazione ferma il criterio della “funzionalità”

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riferimenti normativi: artt. 1118; 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza del 20/07/1999, n. 7764

1. La vicenda: lavori straordinari su aree contestate e tabelle millesimali

La vicenda trae origine dall’impugnazione, proposta dal proprietario di alcune unità immobiliari e liquidatore della società costruttrice, della delibera assembleare del 12 settembre 2003. Tale delibera aveva disposto l’esecuzione di lavori straordinari su aree esterne che l’attore riteneva di sua esclusiva proprietà. Lo stesso condomino riteneva nulla la decisione impugnata, ritenendola lesiva del diritto dominicale; in ogni caso richiedeva la formazione giudiziale delle tabelle millesimali, la restituzione delle somme versate in base a tabelle ritenute illegittime e il risarcimento dei danni.
Nel giudizio di primo grado veniva integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Alcuni di essi non si opponevano alla predisposizione di nuove tabelle millesimali. Il Tribunale nominava un CTU incaricato di redigere le tabelle e, con sentenza annullava la delibera impugnata e disponeva la ripartizione delle spese secondo le tabelle predisposte dal consulente.
Contro tale decisione proponevano appello alcuni condomini, contestando la scelta del CTU di includere, tra i beni comuni, aree che risultavano di proprietà esclusiva dell’attore, nonché la separazione dei piani interrati in una tabella autonoma. Lamentavano inoltre l’omessa pronuncia sulla richiesta di condanna dell’attore al rimborso delle somme anticipate per la manutenzione di aree che ritenevano non comuni. L’attore resisteva e proponeva appello incidentale, chiedendo il risarcimento dei danni per la lesione del proprio diritto di proprietà e la restituzione delle somme versate in base alle tabelle provvisorie.
La Corte d’Appello rigettava i primi due motivi dell’appello principale, dichiarava assorbito il terzo e respingeva l’appello incidentale. I giudici di secondo grado confermavano integralmente l’impostazione del CTU, valorizzando il criterio della “funzionalità” delle aree rispetto all’uso condominiale.
Avverso tale sentenza i condomini soccombenti proponevano ricorso per cassazione, articolato in due motivi: il primo relativo all’illegittima inclusione di beni esclusivi nelle tabelle millesimali; il secondo alla formazione di tabelle autonome per i piani interrati. I controricorrenti proponevano ricorso incidentale, lamentando tra l’altro l’omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria e l’inclusione, nelle tabelle, di una strada di proprietà esclusiva. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: l’uso del bene può superare il titolo di proprietà?

Il criterio della “funzionalità” può sostituire il titolo nella qualificazione di un bene come comune ai fini del riparto delle spese e della formazione delle tabelle millesimali?

3. La decisione: la funzionalità non trasforma il bene esclusivo in comune

Nel merito, la Cassazione ha esaminato congiuntamente il primo motivo del ricorso principale e il primo profilo del ricorso incidentale, entrambi rivolti contro l’inclusione, nelle tabelle millesimali, di aree pacificamente appartenenti in proprietà esclusiva all’attore. Come detto, la Corte d’appello aveva valorizzato il criterio della “funzionalità” delle aree, ritenendo che il loro utilizzo da parte dei condomini giustificasse l’inserimento nelle tabelle generali. I giudici supremi hanno censurato tale impostazione: il criterio della funzionalità non può prevalere sul dato formale della proprietà, né può comportare che i condomini sopportino spese relative a beni che non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. La ripartizione delle spese deve rispettare il principio di proporzionalità sancito dagli artt. 1118 e 1123 c.c., salvo diversa convenzione unanime.
La Corte ha quindi accolto il motivo, rilevando come i giudici di secondo grado abbiano erroneamente assimilato beni esclusivi a beni comuni, in violazione dei criteri legali di riparto. Analoga sorte ha avuto il motivo relativo alla formazione di una tabella autonoma per i piani interrati: la Cassazione ha osservato che la separazione può essere disposta solo quando risulti giustificata da un effettivo diverso servizio reso ai condomini, e non in modo arbitrario.
Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha accolto il motivo relativo all’omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria, ravvisando un vizio di motivazione e una violazione dell’art. 112 c.p.c. per mancata decisione su una domanda ritualmente proposta.
In conclusione, la Cassazione ha accolto il ricorso principale e quello incidentale nei profili indicati, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello, in diversa composizione, per un nuovo esame anche in ordine alle spese.

4. Osservazioni conclusive: uso di fatto, titolo e limiti del riparto condominiale

Per affermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 8/09/2021, n. 24189), e poi che sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
L’art. 1117 c.c., infatti, nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass. civ., sez. II, 18/4/2023, n. 10269; Cass. civ., sez. II, 23/08/2007, n. 17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass. civ., sez. II, 30/03/2016, n. 6143).
Proprio alla luce di questo schema, la Suprema Corte ha censurato l’errore metodologico della Corte d’appello. Il CTU ha rilevato che alcune aree, pur appartenendo in proprietà esclusiva allo stesso soggetto, erano utilizzate dai condomini; la Corte d’appello ha recepito questa constatazione come se fosse sufficiente a trasformare quei beni in “comuni”. Ma la Suprema Corte ha evidenziato che l’uso non crea comunione, e un bene resta esclusivo finché non interviene un titolo idoneo a modificarne la natura.
Ed è proprio questo il punto centrale. Perché un bene esclusivo possa essere trattato come comune occorre un diritto reale a favore del condominio: una comproprietà o una servitù. E tale diritto deve risultare da un titolo preciso: l’atto costitutivo del condominio, un regolamento contrattuale, un atto negoziale unanime. Non bastano né l’uso di fatto, né una delibera assembleare, né la valutazione del CTU.

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