Le ipotesi in cui il condominio può agire in via possessore per immissioni

Il condominio può agire in via possessoria per bloccare le immissioni di fumi e odori provenienti dal ristorante esercitato in uno degli immobili condominiali

di Muia' Pier Paolo, Referente per le sezioni dedicate a privacy, IP e internet law , responsabilità medica e civile, e condominio

Qui la sentenza: Tribunale di Milano -IV sez. civ. - sentenza n. 5424 del 20-11-2019

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Avv. Pier Paolo Muià – Dott.ssa Maria Muià

riferimenti normativi: 1130, comma 1 e 4 codice civile;

precedenti giurisprudenziali: Cass. 30 maggio 2005, n. 11382; Cass. 10 settembre 1997, n. 8829; Cass. 23 marzo 1996, n. 2604;

Si legga anche:” Il divieto di immissioni, disciplina giuridica e caratteri”

Fatto

Il condominio mediante il proprio amministratore si era rivolto al Giudice di prime cure per chiedere a questo di ordinare la cessazione delle molestie arrecate al cortile di proprietà del condominio e cagionate dall’attività di ristorazione, che nel 2019 era stata aperta all’interno di un locale ubicato nel fabbricato condominiale. In modo più specifico, questo locale era stato dato, dal proprietario, in locazione ad un terzo, il quale lo aveva adibito ad attività commerciale, nella specie a ristorante, all’interno del quale venivano cucinati cibi da asporto.

Secondo quanto sostenuto dal condominio, a causa dell’attività di ristorazione, e dunque della preparazione di cibi, si diffondevano all’esterno delle esalazioni odorose ormai divenute intollerabili, scaricate nell’area del cortile condominiale sia direttamente dal locale sia dalla canna fumaria, che scaricava verso il cortile i miasmi e fumi oleosi, il tutto in violazione dell’art 6 del Regolamento condominiale, il quale nel suo contenuto statuiva il divieto di porre in essere attività moleste e maleodoranti.

Dinnanzi ad una tale situazione il condominio aveva deciso di adire le vie legali nei confronti del conduttore del locale – nonché proprietario del ristorante – per sentire pronunciare dal Tribunale una sentenza di condanna che obbligasse il ristoratore a cessare le molestie arrecate al possesso dell’area condominiale e gli ordinasse di attuare gli accorgimenti necessari ad eliminare le immissioni di fumi o gas con scarti oleosi o di cottura prodotti dal ristorante.

Il condominio aveva riferito che le emissioni di odori prodotte dal ristorante erano talmente insopportabili, tali da rendere addirittura disagevole l’utilizzo e la funzione del cortile condominiale, tanto da essere state oggetto di ben due assemblee condominiali, nel corso delle quali i condomini avevano conferito mandato all’amministratore condominiale di procedere giudizialmente.

Il condominio si presentava dunque per mezzo del suo amministratore dinnanzi al Giudice di primo grado che, preso atto della mancata costituzione di parte convenuta ed acquisiti i documenti prodotti dal ricorrente, si esprimeva favorevolmente al condominio.

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Decisione del Giudice di primo grado

Il Giudice di prima istanza, dunque, acquisiti gli atti di parte ricorrente ed in assenza della costituzione di parte convenuta, si è pronunciato ritenendo legittima l’azione di manutenzione del possesso esercitata dal condominio per mezzo del suo amministratore, motivando l’accoglimento della domanda con le seguenti considerazioni.

Dapprima il Giudice si è interrogato sulla sussistenza o meno della legittimazione attiva a procedere in giudizio da parte dell’amministratore condominiale e successivamente si è soffermato sulla legittimazione passiva del conduttore del locale destinato alla ristorazione.

In merito alla prima questione, il Giudice ha riconosciuto sussistente il potere dell’amministratore ad agire in giudizio con un’azione possessoria per difendere da molestie altrui un bene condominiale. Difatti, la condotta posta in essere dal ristoratore minava la conservazione di un bene comune ed il rispetto del regolamento condominiale, e correttamente, secondo il giudizio del Giudice di primo grado, l’amministratore aveva esercitato l’azione possessoria nel rispetto delle attribuzioni riconosciute a questa figura dal Codice Civile.

In specie la suddetta disposizione – art 1130 c.c.- dispone, rispettivamente al comma 1 e 4, che l’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea nonché curare l’osservanza del regolamento condominiale, deve, inoltre, compiere gli atti conservativi alle parti comuni dell’edificio.

In merito alla questione relativa alla legittimazione passiva, il Giudice ha riconosciuto l’esistenza di questa in capo al conduttore del locale e proprietario del ristorante sulla base del fatto che l’azione possessoria esercitata dal condominio era diretta alla cessazione dell’attività molesta causata dalle immissioni di fumo e odori provenienti dal ristorante di cui il locatore risulta essere proprietario.

Analizzate in via preliminare i requisiti di legittimazione a stare in giudizio dei due contendenti, e preso atto della decisione del convenuto di non costituirsi in giudizio rinunziando verosimilmente a far valere le proprie ragioni di senso opposto a quelle asserite da parte ricorrente, il Giudice di primo grado ha analizzato nel merito la vicenda posta alla sua cognizione.

In prima battuta, il Giudice di primo grado ha riscontrato nella condotta tenuta dal ristoratore la violazione del regolamento condominiale. Infatti, a suo giudizio, le immissioni maleodoranti prodotte dal ristorante – che, come asserito nella diffida inviata dal condominio sia al proprietario del locale adibito a ristorante che al conduttore, gestore dello stesso, rendevano disagevole l’utilizzo del cortile condominiale – integravano la violazione della disposizione del regolamento condominiale, che vietava lo svolgimento, nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di attività rumorose, moleste o maleodoranti.

In un secondo momento, il Giudice ha verificato i precedenti giurisprudenziali in materia, riscontrando il parere ormai consolidato della Corte di Cassazione secondo cui le azioni possessorie disciplinate dall’ ordinamento italiano sono esperibili a difesa del possesso anche quando a turbare il possesso del bene siano immissioni di fumi, vapori ed odori.

In conclusione, il Tribunale ha ritenuto esistente il potere dell’amministratore condominiale ad agire a difesa del bene condominiale molestato dalla condotta di un terzo ed ha accolto la domanda possessoria proposta, ritenendo provata l’esistenza di molestie e turbative al possesso del bene comune causate dai fumi provenienti dal ristorante.

Per tale ragione il Giudice di primo grado nel suo dispositivo ha ordinato al proprietario del ristorante di cessare immediatamente l’attività molesta fino a quel momento tenuta ai danni di un bene condominiale, e consistente nell’immissioni di fumi, vapori ed odori che finivano nel cortile del condominio ove egli aveva affittato il locale per aprirvi un’attività di ristorazione, rendendo lo stesso invivibile da parte dei condomini.   

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Muia' Pier Paolo

Co-founder dello Studio Legale "MMP Legal", svolge la professione di avvocato in Firenze, Prato e Pistoia, occupandosi in via principale con il suo staff di responsabilità professionale e civile; internet law, privacy e proprietà intellettuale nonchè diritto tributario. In particolare, svolge attività di assistenza e difesa sia di professionisti destinatari di richieste di risarcimento  danni per inadempimento professionale sia di soggetti danneggiati da sinsitri, soprattutto per malpractice medica; consulenza relativamente alla gestione e alla tutela dei dati personali in ogni area e settore di attività nonché assistenza e difesa, stragiudiziale e giudiziale, per quanto riguarda i contratti e i rapporti tramite internet ed in generale tutte le problematiche relative ai servizi on line ed ai correlati diritti; redazione di accordi di licenza e cessione di marchi, dei diritti di sfruttamento economico delle opere dell'ingegno, di know-how e di brevetti; difesa giudiziale per la tutela dei diritti d'autore e di brevetti, marchi e disegni, nonché avverso attività di concorrenza sleale; difesa e rappresentanza nei giudizi dinanzi alle commissioni tributarie. Per Diritto.it è Referente delle sezioni dedicate a privacy, IP e internet law , responsabilità medica e civile, e condominio. Pagina Facebook: https://www.facebook.com/studiolegalemasimuia/?ref=br_rs Pagina Instagram: https://www.instagram.com/mmp_studiolegale/


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