Vendita degli immobili confiscati: tra rischio e opportunità, la sfida degli IVG

La vendita degli immobili confiscati tramite l’Istituto Vendite Giudiziarie (IVG) rappresenta un meccanismo fondamentale per garantire l’efficacia delle misure confiscatorie nel sistema giuridico italiano. Questo processo, regolato da un articolato quadro normativo, coinvolge una serie di passaggi procedurali che integrano aspetti civilistici, penalistici e amministrativi. L’evoluzione recente delle normative, tra cui la Riforma Cartabia e l’implementazione di strumenti telematici, ha introdotto significative innovazioni, pur lasciando aperti interrogativi su criticità operative e prospettive di ottimizzazione.

1. Natura giuridica e funzioni degli IVG

Gli Istituti Vendite Giudiziarie (IVG) sono soggetti privati autorizzati dal Ministero della Giustizia, operanti quali ausiliari del giudice nell’ambito delle procedure esecutive e confiscatorie [1].
La loro attività è disciplinata dal D.M. 109/1997, che ne definisce i compiti principali: custodia dei beni mobili, amministrazione giudiziaria degli immobili e gestione delle vendite all’incanto [1][2].
L’autorizzazione ha durata quinquennale, con rinnovo tacito salvo casi di revoca per inadempienze [1]. 

2. Base legale delle vendite di immobili confiscati

Il fondamento della vendita degli immobili confiscati risiede nell’art. 86 disp. att. c.p.p., modificato dalla Riforma Cartabia, che attribuisce al giudice penale la competenza a delegare la liquidazione a soggetti specializzati, tra cui gli IVG [5].
In particolare, per i beni non soggetti al codice antimafia (d.lgs. 159/2011), la circolare del 6 febbraio 2024 chiarisce che la vendita può avvenire attraverso le modalità previste dal codice di procedura civile, con possibile ricorso a professionisti delegati o IVG [5]. 

3. Fasi procedurali della vendita degli immobili confiscati

Sequestro e confisca: il presupposto necessario 
La procedura ha inizio con il sequestro preventivo o definitivo disposto dall’autorità giudiziaria penale.
La confisca, quale misura definitiva, trasferisce la proprietà allo Stato, creando i presupposti per la liquidazione del bene[5].
In questa fase, l’amministrazione temporanea può essere affidata all’IVG, che provvede alla conservazione e alla valorizzazione preliminare dell’immobile [6]. 
Delega all’IVG e valutazione del bene 
La nomina dell’IVG avviene tramite decreto del giudice competente, il quale definisce i termini della delega, inclusi i poteri di gestione e vendita [1].
Successivamente, l’istituto procede alla “valutazione tecnico-economica” dell’immobile, spesso avvalendosi di consulenti tecnici per redigere una relazione conforme all’art. 173 disp. att. c.p.c. [6].
Tale stima determina il prezzo base d’asta, parametro essenziale per garantire trasparenza e concorrenza nelle fasi successive [4]. 
Pubblicità e bando di vendita 
La pubblicità dell’asta è regolata dall’art. 490 c.p.c., che impone la pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) e su almeno due quotidiani a diffusione nazionale [3][4].
L’IVG integra tali obblighi con campagne promozionali avanzate, comprendenti cartellonistica stradale, social media e piattaforme specializzate come www.astagiudiziaria.com, dove è possibile accedere a documentazione dettagliata (avvisi, perizie, planimetrie) [4][6]. 
Svolgimento dell’asta telematica 
La Riforma Cartabia ha generalizzato l’uso della “gara telematica”, soppiantando quasi completamente le aste tradizionali. L’art. 591-bis c.p.c. impone che le offerte per gli immobili siano presentate elettronicamente, garantendo partecipazione diffusa e riducendo i rischi di collusioni [3].
L’IVG gestisce la procedura attraverso piattaforme certificate, assicurando la tracciabilità delle offerte e il rispetto dei termini stabiliti dal giudice delegato [6]. 
Aggiudicazione e perfezionamento del trasferimento 
L’aggiudicazione avviene a favore del miglior offerente che superi il prezzo base. Il vincitore è tenuto a versare un deposito cauzionale (di solito il 10% del prezzo) e a saldare il residuo entro 120 giorni [4].
Il trasferimento si perfeziona con il “decreto del giudice”, emesso previa verifica della regolarità della procedura e degli adempimenti finanziari [5]. 

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4. Innovazioni introdotte dalla riforma Cartabia

Razionalizzazione dei tempi procedurali 
La legge 134/2021 (Riforma Cartabia) ha introdotto misure per accelerare le vendite, tra cui la “riduzione dei termini di pubblicazione” e l’obbligo di conclusione dell’asta entro 180 giorni dalla confisca [5].
Inoltre, l’art. 161-ter disp. att. c.p.c. ha standardizzato le modalità tecniche per le gare, riducendo i contenziosi legati a irregolarità procedurali [3]. 

5. Integrazione tra sistemi penali e civili

La circolare del 6 febbraio 2024 ha chiarito che le vendite di beni confiscati in procedimenti penali “non mafiosi” possono avvalersi degli strumenti del codice di procedura civile, come la vendita diretta o la negoziazione assistita [5].
Questo approccio unificato facilita la collaborazione tra IVG e autorità giudiziarie penali, ottimizzando l’uso delle risorse. 

6. Criticità e prospettive evolutive

Disomogeneità applicative e ritardi 
Nonostante i progressi, permangono criticità legate alla “disparità nella capacità operativa degli IVG”, soprattutto al Sud, dove minore è la presenza di istituti autorizzati [1][7].
Inoltre, la mancanza di un database unificato degli immobili confiscati ostacola una gestione strategica del patrimonio [7]. 

7. Proposte per un modello efficiente

Per ovviare a tali limiti, è necessaria: 

• L’adozione di “protocolli standardizzati” per le valutazioni immobiliari, riducendo i margini di discrezionalità. 
• Il potenziamento della formazione specialistica degli operatori IVG, con focus sulle nuove tecnologie. 
• L’implementazione di piattaforme IA per l’analisi predittiva della domanda di mercato, ottimizzando i prezzi base [6]. 

8. Ruolo dell’intelligenza artificiale

L’integrazione di algoritmi di machine learning potrebbe rivoluzionare le fasi di pubblicità e aggiudicazione, consentendo di targettizzare gli avvisi verso potenziali acquirenti e analizzare in tempo reale l’andamento delle offerte [4].
Tuttavia, è essenziale preservare i controlli umani per evitare distorsioni algoritmiche. 

9. Conclusioni

L’iter della vendita degli immobili confiscati tramite IVG costituisce un esempio di sinergia tra pubblico e privato nel perseguimento di finalità sociali ed economiche.
Le recenti riforme hanno compiuto passi significativi verso efficienza e trasparenza, ma il sistema richiede ulteriori investimenti in formazione e tecnologia.
La sfida futura consisterà nel bilanciare innovazione digitale e garanzie giuridiche, assicurando che il processo confiscatorio realizzi appieno le sue potenzialità di contrasto alla criminalità e riqualificazione del territorio.

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Note

[1] https://www.giustizia.it/giustizia/page/it/istituti_vendite_giudiziarie
[2] https://www.avvocatoflash.it/blog/diritto-fallimentare/gli-istituti-di-vendite-giudiziarie-ivg
[3] https://www.inexecutivis.it/approfondimenti/2018/03/la-pubblicita-e-la-vendita-telematica-/
[4] https://www.ivgtorino.it/guida-alle-vendite-immobiliari
[5] https://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_8_1.page?contentId=SDC460014
[6] https://www.ivgmarche.it/procedure-concorsuali
[7] https://www.avvisopubblico.it/home/home/cosa-facciamo/informare/documenti-tematici/beni-confiscati/la-vendita-dei-beni-confiscati-prima-e-dopo-il-decreto-sicurezza-del-2018/