Gli immobili da acquistare alle aste giudiziarie: il condominio

Il presente contributo è un estratto dal volume “Le verifiche sugli immobili da acquistare alle aste giudiziarie” dell’Avv. Maria Teresa De Luca. Il volume è disponibile per l’acquisto a questo link.

Se l’immobile è posto in un condominio, il custode comunicherà immediatamente la propria nomina all’amministratore, specificando espressamente che nessun onere condominiale potrà essere ritenuto a carico della procedura, continuando invece ad essere a carico del debitore esecutato e, nei limiti dei contributi maturati e non pagati nell’anno della vendita e in quello anteriore, anche all’aggiudicatario dell’immobile.

Infatti, in virtù dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento delle quote condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Ed è proprio dalla su citata norma che trae origine il principio dell’ambulatorietà passiva in ambito condominiale.

Ebbene, in base al suddetto principio, chi acquista un immobile può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non in sua vece.

La legge di riforma del condominio n. 220 dell’11 dicembre 2012 ha introdotto un quinto comma all’art. 63 disp. att. c.c., stabilendo che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato in solido con l’avente causa per i contributi maturati sino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore del condominio la copia autentica del titolo che trasferisce il diritto di proprietà.

Invece, a meno che non sia diversamente stabilito, nel rapporto tra venditore e acquirente, nel nostro caso aggiudicatario, si applica il principio generale della personalità delle obbligazioni: da ciò discende che l’acquirente/ aggiudicatario dell’immobile risponde solo delle obbligazioni sorte in epoca successiva all’acquisto, ossia da quando è divenuto condomino, mentre se sarà chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca precedente ha diritto a rivalersi sul suo dante causa.

Quindi, come ha affermato la Suprema Corte nella sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013, il su citato art. 63 disp. att. c.c. costituisce un’applicazione dell’art. 1104, comma 3 c.c., che afferisce alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe unicamente i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Accade spesso che siano stati deliberati lavori di manutenzione o di ristrutturazione dell’unità immobiliare; in questo caso chi è tenuto a sopportare i relativi costi, l’alienante o l’acquirente/aggiudicatario?

Sulla questione è intervenuta la Suprema Corte con la sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010.

Nella su citata decisione la Corte ha affermato che la risoluzione di tale quesito dipende dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi operare una distinzione tra spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e spese afferenti ad interventi che comportino innovazioni o, in ogni caso, di straordinaria amministrazione.

Gli Ermellini hanno quindi affermato il seguente principio di diritto:

“in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria amministrazione, ristrutturazioni o innovazioni sulle parti comuni, qualora il venditore e compratore non siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i relativi costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.’’.

Con la sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013 gli Ermellini tornano ad occuparsi delle obbligazioni condominiali, distinguendo tra obbligazioni propter rem, decise dall’amministratore in quanto necessarie, e quelle “volontarie”, che vengono invece approvate dall’assemblea.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale di legittimità prevalente, le obbligazioni dei condomini nei confronti dei terzi e del condominio devono essere considerate obbligazioni propter rem, in quanto questa tipologia di obbligazioni è collegata al fatto di essere proprietari del bene e l’assemblea del condominio nulla fa se non rendere concreto l’obbligo che è già sorto in precedenza e che resta a carico di colui che rivestiva la qualità di condomino al tempo in cui l’opera manutentiva si è resa necessaria.

La sentenza n. 10235 del 2013 estende il principio affermato dalla sentenza n. 24654 del 2010 anche ai lavori straordinari, non circoscrivendolo quindi solo alle innovazioni.

Per ciò che concerne i soggetti su cui incombe l’obbligazione, in virtù della previsione generica dell’art. 63, la dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel far rientrare in tale categoria, oltre al nuovo acquirente, anche l’aggiudicatario dell’immobile a seguito di procedura esecutiva o concorsuale.

L’ultimo comma del citato art. 63 estende i suddetti obblighi anche ai soggetti che subentrano nei diritti reali minori sull’immobile. Il limite fissato dall’art. 63 è rigoroso con riguardo all’oggetto dell’obbligazione: i contributi condominiali sono dovuti per l’anno in corso e per quello precedente, intendendo per anno quello di gestione o esercizio condominiale e non quello solare.

È fatto divieto al custode di corrispondere al condominio i contributi maturati, ferma restando la possibilità del condominio stesso di intervenire nell’esecuzione forzata per soddisfare la sua pretesa, nel rispetto della normativa sul concorso dei creditori.

Il custode solitamente non partecipa alle assemblee di condominio, però se i temi all’ordine del giorno sono di stretto ed immediato interesse dell’immobile pignorato riferisce al giudice dell’esecuzione chiedendo istruzioni.

Il regolamento di condominio

Il regolamento condominiale viene molto spesso sottovalutato, ma in effetti è un documento molto importante perché in alcuni casi elenca dei divieti e delle prescrizioni che è assolutamente necessario l’aggiudicatario conosca, in quanto sarà tenuto ad osservarli.

Non è, infatti, difficile trovare divieti e limitazioni all’uso delle parti private, soprattutto nel caso in cui il regolamento di condominio sia di tipo contrattuale e non assembleare; ed infatti, il regolamento contrattuale, in genere previsto dal costruttore o dal proprietario dell’intero stabile, o ancora, approvato dall’unanimità dei condomini in assemblea, può contenere delle limitazioni alle parti private esclusive e divieti nelle destinazioni d’uso degli immobili.

Il regolamento assembleare, invece, approvato dalla maggioranza dei condomini, non può incidere sulle parti private esclusive, ma può indicare dei vincoli o dei divieti che potrebbero non essere graditi da parte del futuro proprietario, nel nostro caso l’aggiudicatario.

Il regolamento contrattuale deve essere esplicitamente allegato o riportato nell’atto di compravendita e, solitamente, viene anche trascritto in Conservatoria. Quindi, questo tipo di regolamento potrà comunque essere conosciuto dall’aggiudicatario che, richiedendone una copia, potrà verificare i vincoli di natura condominiale cui l’immobile è soggetto.

I  verbali di assemblea ordinaria e straordinaria

Anche dai verbali di assemblea ordinaria e straordinaria si possono ricavare molte informazioni sul tipo di attività, spese, decisioni e gestione del condominio.

Quindi chi è interessato all’acquisto di un immobile all’asta può richiedere al custode, cui solitamente l’amministratore di condominio invia i verbali di assemblea, di visionare tali documenti.

Il bilancio consuntivo condominiale e il riparto millesimale dell’ultimo esercizio

Anche l’ammontare delle spese condominiali mensili può essere un valore discriminante che incide sulla decisione di acquistare un immobile all’asta.

L’aggiudicatario, infatti, può fare affidamento solo su quanto riferito al perito o al custode dal debitore esecutato all’atto del sopralluogo o dall’amministratore per farsi un’idea delle spese ordinarie.

Il bilancio di esercizio, invece, è un documento ufficiale e fornisce dati che possono essere verificati dall’aggiudicatario.