Le linee guida del C.S.M. sulle espropriazioni immobiliari

Le linee guida del C.S.M. sulle espropriazioni immobiliari

di De Luca Maria Teresa, Avv.

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Le linee guida del C.S.M. sulle espropriazioni immobiliari

Il CSM ha approvato all’unanimità, con delibera dell’11 ottobre 2017 le linee guida sulle esecuzioni immobiliari con il fine di velocizzare i procedimenti giudiziari ed assicurare la tutela sia dei creditori che dei debitori.

Si tratta di 21 indicazioni operative che saranno illustrate ai Presidenti dei Tribunali il 29 novembre 2017, presso la Sede in Palazzo dei Marescialli.

Già dal 2010 il Consiglio Superiore della Magistratura si è impegnato nell’individuazione delle buone prassi degli uffici giudiziari ponendosi l’obiettivo di favorirne la diffusione in tutti gli uffici  e di migliorare la risposta di giustizia nel Paese.

In questa ottica  il Consiglio ha ritenuto necessario occuparsi di un settore specifico del processo civile, ossia quello dell’espropriazione immobiliare, il cui funzionamento è in larga parte  rimesso alle sole iniziative dei singoli giudici dell’esecuzione.

Il Consiglio ha quindi ritenuto opportuno elaborare delle linee guida sulla scorta delle “buone prassi rilevate nel settore delle esecuzioni immobiliari, nell’ambito di realtà giudiziarie complesse, nelle quali sono già state sperimentate, positivamente, le soluzioni tecniche illustrate nella presente risoluzione”.

Per far tanto il Consiglio, o meglio la VII commissione consiliare si è avvalsa dell’ausilio di un gruppo di lavoro nonché dell’audizione di rappresentati sia dell’ABI che dei consumatori, individuando alcune significative esperienze in materia di esecuzioni immobiliari, che ha ritenuto possano essere utilmente diffuse in ambito nazionale.

Unitamente alle linee guida è stato anche istituito lOsservatorio per l’efficienza delle procedure esecutive e l’attuazione delle buone prassi, che svolge compiti di ausilio sia per il Consiglio che per gli uffici giudiziari.

Ma quali sono gli interessi coinvolti e qual’è il ruolo delle prassi?

E’ stato messo in evidenza che gli interessi coinvolti nelle esecuzioni immobiliari, oltre ad essere vari coinvolgono anche aspetti molto delicati, e da tanto scaturisce la necessità di impegnarsi particolarmente per la “sistematizzazione di un modello di processo esecutivo”

I criteri che devono contraddistinguere l’esecuzione immobiliare sono quelli  di efficienza, efficacia e rapidità, in modo da conseguire il massimo ricavato  nel più breve tempo possibile e tanto in virtù delle seguenti circostanze:

il soddisfacimento delle ragioni creditorie, che richiede un rapido svolgimento della procedura e il conseguimento di un congruo prezzo di aggiudicazione;

▪ il patrimonio del debitore esecutato: la vendita del compendio pignorato in tempi rapidi ed a un prezzo non vile avvantaggia anche il debitore;

▪ la responsabilità dello Stato per la non ragionevole durata del processo esecutivo: i parametri fissati dalla c.d. “Legge Pinto” (Legge n. 89 del 2001) e, prima ancora, dalla C.E.D.U. (art. 6) esigono che la liquidazione avvenga in tempi celeri;

▪ l’economia interna e i suoi fondamenti economico-giuridici: la maggior parte dei mutui e delle linee di credito concessi ai privati o alle imprese sono garantite da ipoteca su immobili o cespiti aziendali e pertanto l’inefficienza delle procedure esecutive immobiliari si traduce in un accesso al credito più problematico e più oneroso, con ripercussioni notevoli sul sistema economico del territorio;

▪ l’economia nazionale e la sua affidabilità nel panorama internazionale: l’efficienza del processo esecutivo rappresenta anche un indice  di affidabilità del sistema economico nazionale e può incoraggiare investimenti esteri. Un deterrente è sicuramente rappresentato dalla difficoltà di  recupero degli insoluti;

▪ le entrate dello Stato: esiste un interesse erariale alle entrate fiscali derivanti dai trasferimenti di beni in sede esecutiva.

La tutela del debitore.

Anche il processo esecutivo risponde ai canoni dell’art. 111 Cost. ed è giusto, e pertanto costituzionalmente legittimo, solo se è in grado di realizzare in concreto la somma delle garanzie che la richiamata norma descrive ed evoca.

Nel processo esecutivo, le suddette garanzie si declinano sotto tre differenti aspetti:

  • la liquidazione del bene ad un giusto prezzo, che non rappresenta un interesse solo del creditore ma anche per il debitore, che potrà vedere non solo saldata la maggior quota possibile dei propri debiti ma anche giovarsi di eventuali somme residue;
  • lo svolgimento dell’espropriazione in un paradigma di ragionevole durata, in quanto l’allungamento dei tempi di definizione della procedura riverbera i suoi effetti sul debitore che è costretto a pagare ulteriori interessi sulle somme dovute;
  • La necessaria trasmissione di una corretta informazione al debitore, che spesso non ha i mezzi per farsi assistere da un avvocato, non ha  contezza né delle modalità di svolgimento della procedura, di quali sono i suoi diritti e i suoi doveri

La gestione telematica del ruolo e il controllo dei dati.

Notevole importanza assume per il Consiglio la gestione telematica di tutta l’attività del giudice dell’esecuzione, che  consente non solo la redazione dei provvedimenti, ma, anche l’esercizio del controllo sullo stato dei fascicoli da parte del giudice dell’esecuzione.

L’immediatezza e l’effettività del controllo della documentazione ex art. 567, comma 2, c.p.c.: l’istituzione dell’Ufficio del processo di esecuzione forzata.

Altro aspetto che assume un particolare rilievo è quello di assicurare rapidità ed effettività al controllo, richiesto dall’art. 567, comma 2, c.p.c., sulla documentazione catastale e ipotecaria necessaria per poter dare avvio alla procedura, in modo da far tempestivamente emergere criticità che potrebbero bloccare o ritardare il corso successivo della procedura esecutiva.

Uno dei mezzi per attuare tale controllo è stato individuato nella possibilità di ricorrere in via sistematica alla delega al perito e al custode, nominati entrambi già al momento della fissazione dell’udienza, ex art. 569 c.p.c., affinché si occupino, in sinergia, di questo adempimento basilare.

L’altro mezzo, che rappresenta una novità, è quello dell’istituzione di un vero e proprio “Ufficio del processo di esecuzione forzata”, tendenzialmente composto dai g.o.t. con peculiare esperienza nell’ambito delle esecuzioni e dai c.d. stagisti, (ossia dai tirocinanti impegnati nei progetti, ex art. 73 d.l. n. 69 del 2013), cui potrà essere affidato, tra gli altri compiti quello del vaglio della completezza della documentazione.

La fissazione celere dell’udienza ex art. 569 c.p.c.

Il Consiglio ritiene che venga rispettato quanto disposto dall’art. 569 c.p.c., ossia che a seguito dell’istanza, ex art. 567 c.p.c., il giudice dell’esecuzione, entro quindici giorni dal deposito della documentazione catastale e ipotecaria, nomini l’esperto stimatore e fissi l’udienza per l’audizione delle parti sui tempi e sulle modalità della disponenda vendita, pur non ignorando il carico di lavoro degli uffici.  Lo strumento più idoneo per formulare una programmazione tesa ad una sistematica, sia pur graduale, aggressione dell’arretrato il Consiglio lo individuato nella istituzione di una specifica sezione del programma annuale di gestione (previsto, in linea generale, dall’art. 37, comma 1, decreto-legge n. 98 del 2011).

La nomina contestuale del perito e del custode al momento della fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c..

Si deve prediligere la prassi, invalsa in diversi uffici giudiziari, che tende ad anticipare la nomina del custode giudiziario al momento della designazione dell’esperto, salvaguardando la contestualità delle investiture nei due incarichi e la susseguente sinergia nell’espletamento delle relative attività.

L’art. 173-bis, comma 2, disp. att. c.p.c., nel tratteggiare i “compiti dell’esperto”, lo impegna “prima di ogni attività” ad un controllo della “completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del c.p.c.”, onerandolo della segnalazione al giudice  – di quelli “mancanti o inidonei”. Secondo il Consiglio è chiaro che sia opportuno un supporto convergente di professionalità distinte: quella dello stimatore, maggiormente avvezza ai risvolti dell’inventariazione, della classificazione e della descrizione estimativa, censuaria, planimetrica dei beni e quella del custode addestrata a cogliere le implicazioni legali salienti della connotazione catastale e urbanistica dei beni e dei diritti che prima facie vi insistano.

Appare evidente che il controllo della documentazione sarà più esauriente nella misura in cui stimatore e custode sommino le rispettive professionalità nella prospettiva di una verifica coordinata e simultanea.

Un obiettivo da perseguire è quello di evitare rinvii meramente interlocutori perché le procedure esecutive sono caratterizzate da un numero ridotto di udienze  che appare opportuno non moltiplicare.

I compiti del custode e dell’esperto stimatore potrebbero venire descritti in un provvedimento generale del giudice dell’esecuzione, pubblicato sul sito internet del tribunale, in modo che l’attività che gli ausiliari espleteranno si palesi in linea di principio uniforme, conoscibile e standardizzata.

Il giuramento dello stimatore e l’accettazione dell’incarico da parte del custode.

Anche il giuramento dello stimatore deve avvenire tramite deposito di atto telematico, senza comparizione davanti al giudice o presso la cancelleria e il modello per l’accettazione dell’incarico e il giuramento potrebbe essere reso disponibile sul sito del tribunale.

Analoga prospettiva operativa di invio telematico potrebbe essere seguita anche  per l’accettazione dell’incarico da parte del custode.

La stima standardizzata e il rispetto dei tempi di deposito della relazione peritale.

Novità anche per quanto attiene la redazione della relazione di stima che potrebbe essere redatta secondo uno schema standardizzato, in modo da essere leggibile, in modo agevole, tanto del magistrato, quanto delle parti e, soprattutto, degli offerenti.

Il giudice dell’esecuzione dovrà vigilare sul rispetto del termine per il deposito della relazione di stima, essendo quest’ultima un elemento condizionante il successivo corso dell’esecuzione forzata.

Eventuali richieste di proroghe potrebbero trovare accoglimento unicamente nel caso in cui vengano avanzate prima della scadenza del termine assegnato  e solo se dovute a cause oggettive e quindi non imputabili all’esperto, che dovrà sempre documentare, non solo di non poter adempiere nel termine concessogli, ma anche di essersi attivato per tempo nella cura sollecita dei propri adempimenti anche presso gli uffici pubblici.

La rotazione degli ausiliari.

Il Consiglio punta sulla professionalità degli ausiliari, in quanto una scarsa esperienza o preparazione degli stessi può incidere negativamente  sul corso del processo esecutivo. Ed allora la vigilanza sulla formazione degli albi e degli elenchi non deve essere meramente formale, impegnando il capo dell’ufficio giudiziario, in attesa dell’attuazione dell’art.179-ter disp. att. c.p.c nuovo testo, che attribuisce tali compiti ad una commissione distrettuale, a svolgerla con estremo scrupolo.

Sarà quindi necessariovalorizzare le effettive capacità e attitudini degli ausiliari, la pregressa esperienza maturata nel settore, eventuali percorsi di formazione teorica, nonché la idoneità della struttura organizzativa del professionista.

Il Consiglio era già intervenuto, con la delibera 4 maggio 2016, Linee guida in materia di equa distribuzione delle deleghe nelle esecuzioni immobiliari.

La redazione del verbale dell’udienza ex art 569 c.p.c..

Per contenere i tempi dell’udienza, ex art. 569 c.p.c., sarebbe proficuo predisporre uno schema di verbalizzazione, da compilare in anticipo da parte dell’Ufficio del processo, ovvero, in mancanza, dal custode.

Il contenuto dell’ordinanza di delega delle operazioni di vendita.

Il Consiglio ritiene opportuno che il giudice, nell’ordinanza di delega, fornisca indicazioni cronologiche puntuali sulla tempistica degli esperimenti di vendita (almeno tre all’anno) e sulle modalità di essi, così come dotare il professionista delegato di mezzi utili a gestire gli esperimenti di vendita,  precostituendo  fondi spese cui attingere ai fini della cura degli adempimenti.

Il professionista delegato dovrà riferire al giudice in caso di omesso versamento del fondo, ai fini dell’adozione dei provvedimenti che il magistrato riterrà opportuni.

Inoltre, l’ordinanza di delega dovrebbe considerare i seguenti aspetti: a) la fissazione di un termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, la cui violazione rilevi ai fini della revoca dell’incarico; b) la descrizione analitica del bene staggito, anche con riferimento alla relazione di stima ed alle caratteristiche giuridiche (es. regolarità urbanistica); c) il termine di notifica dell’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti; d) le forme di pubblicità – standardizzate – ritenute necessarie, il termine per il loro compimento e le conseguenze del mancato espletamento; e) il prezzo base di vendita del bene determinato ai sensi dell’art. 568 c.p.c. e l’offerta minima; f) l’eventuale ripartizione in più lotti del compendio pignorato ai fini della vendita; g) le modalità delle visite all’immobile; h) il termine ed il luogo per il deposito delle offerte irrevocabili di acquisto e le modalità con cui deve essere prestata la relativa cauzione; i) il luogo ove si terrà l’eventuale gara tra gli offerenti; j) i criteri per lo svolgimento della gara o per la comparazione tra le offerte quando non abbia luogo la gara; le modalità per poter individuare, tra le varie offerte di pari importo, quale sia stata proposta per prima; una preventiva individuazione delle modalità di applicazione degli artt. 572 e 573 c.p.c.; k) il termine e le modalità per il versamento del saldo prezzo; le disposizioni per l’eventuale corresponsione rateizzata; le modalità di applicazione delle disposizioni previste dall’art. 41 commi 4 e 5 D.P.R. 1 settembre 1993, n. 385 (T.U. leggi bancarie); l) se, in caso di esperimento deserto, si debba procedere a vendita con incanto, evidenziando, in questa seconda ipotesi, quali circostanze del caso concreto consentano di prevedere che l’esperimento in tale forma permetta di conseguire un prezzo che superi della metà il valore di stima individuato dall’esperto, situazione che di regola non può prognosticarsi; m) l’obbligo del delegato di emettere un nuovo avviso di vendita già contestualmente all’avviso di esperimento deserto e la tempistica dei successivi tentativi di vendita; la predeterminazione della percentuale di ribasso, sia fino al terzo esperimento che dopo il terzo esperimento.

L’ordine di liberazione.

L’ordine di liberazione andrà emesso, ex art. 560 c.p.c. al momento dell’aggiudicazione. Si è però osservato che può sortire effetti positivi  l’anticipazione dell’emissione e anche dell’attuazione dell’ordine di liberazione, in quanto un bene libero è certamente più appetibile sul mercato.

A tal fine il giudice dell’esecuzione dovrebbe emettere l’ordine di liberazione contestualmente all’ordinanza di delega nel caso in cui non ritenga di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l’immobile ai sensi del 3° comma dell’art. 560 cpc..

Il fatto che l’ordine di liberazione venga attuato direttamente dal custode giudiziario, supportato eventualmente dalla forza pubblica (art. 68 c.p.c. e art. 14 Ordinamento Giudiziario),  esclude che dalla procedura immobiliare scaturisca un’autonoma esecuzione per rilascio secondo le forme ordinarie e ne garantisce pertanto una pronta attuazione.

I decreti di trasferimento.

L’emissione del decreto di trasferimento deve essere sollecita e il giudice dell’esecuzione potrebbe dare istruzione al professionista delegato, già nell’ordinanza di vendita, dell’esigenza di procedere immediatamente e senza indugio al deposito della bozza del decreto di trasferimento, una volta avvenuto il versamento del saldo del prezzo, mediante nota di deposito telematica, con allegato il testo del decreto, non firmato digitalmente ed in formato editabile (ciò in attesa di future implementazioni della consolle del giudice). Sarà cura del professionista delegato, in attesa del versamento del saldo quella  di predisporre la predetta bozza, previo l’espletamento di tutte le opportune verifiche ed ispezioni ipocatastali al fine di accertare la sussistenza di ulteriori formalità suscettibili di cancellazione.

La legge non stabilisce un termine espresso per la firma e il successivo deposito, da parte del giudice dell’esecuzione, del decreto di trasferimento.

Tuttavia v’è l’esigenza di procedere celermente nella procedura in modo da pervenire alla distribuzione del ricavato in tempi brevi in quanto sussistono da un lato il diritto dell’aggiudicatario ad acquistare la proprietà del bene, avendone corrisposto il prezzo di aggiudicazione e dall’altro l’interesse del ceto creditorio al riparto, la cui apertura è condizionata proprio dall’emissione del decreto di trasferimento

Il Consiglio ritiene, quindi, opportuno che la bozza predisposta dal professionista sia essere emendata e sottoscritta entro 10 giorni dalla sua presentazione, cosicché nei successivi 20 si possa provvedere alla registrazione e alle ulteriori formalità per poi dare inizio alla fase distributiva. Non sembra fruttuosa la prassi, adottata in alcuni Tribunali, di richiedere all’Agenzia delle Entrate la preliquidazione dell’imposta di registro, poiché si registrano significativi ritardi. La soluzione è quella di rimettere al professionista delegato la quantificazione delle imposte dovute.

La fase del riparto.

In base agli artt. 591-bis, n. 12, 596, comma 1 e 598 c.p.c., è consentito delegare anche l’udienza per l’approvazione del piano di riparto al professionista. Il medesimo delegato fisserà, già nel corpo del provvedimento di aggiudicazione dell’immobile la data dell’udienza in cui verrà discusso il redigendo progetto di distribuzione.

Ove sorgano contestazioni, all’esito dell’udienza delegata, saranno sottoposte al giudice dell’esecuzione attraverso un verbale che conterrà i rilievi formulati, compendiati e ordinatamente esposti.

L’alternativa è quella di delegare tale udienza  ad un Got facente parte dell’Ufficio del processo. L’attuale formulazione dell’art. 596 c.p.c. consente  al giudice dell’esecuzione di formare riparti anche parziali del ricavato, senza attendere la vendita di tutti i beni pignorati.

Il fine è quello di consentire ai creditori l’ottenimento anticipato di parte delle somme che sarebbero distribuite solo a conclusione della procedura.

Sarà necessario, pertanto, onerare di tanto il professionista delegato, già nell’ordinanza di delega, in esito alla alienazione di singoli lotti.

Per le procedure pendenti per le quali la vendita sia già avvenuta, il giudice dell’esecuzione potrà emettere un provvedimento ad hoc per sollecitarlo in tal senso.

La progressiva eliminazione dei depositi giudiziari.

Per le nuove procedure non si ricorrerà più ai depositi giudiziari su libretti postali o bancari ma all’accensione di conti correnti, che consentono una maggiore efficienza sul piano della gestione.

Osservatorio per l’efficienza delle procedure esecutive e l’attuazione delle buone prassi.

Al fine di supportare gli uffici giudiziari è istituito presso la Settima Commissione consiliare l’Osservatorio permanente per l’efficienza delle procedure esecutive, composto da magistrati con spiccata esperienza nel settore. L’osservatorio ha compiti di ausilio sia per il Consiglio Superiore della Magistratura, sia per gli uffici giudiziarie si occuperà inoltre di illustrare le variazioni quantitative delle pendenze e della durata prognostica dei processi, nonché il livello qualitativo degli esiti, con particolare riferimento allo scarto tra valore di stima e prezzo di aggiudicazione, alla percentuale di soddisfacimento dei crediti e all’incidenza delle spese; anche alla luce degli effetti dell’attuazione progressiva delle buone prassi,  formulare ulteriori proposte mirate al superamento delle criticità riscontrate nel processo di esecuzione, elaborare indicazioni specifiche per l’implementazione del processo esecutivo telematico anche a supporto delle buone prassi, stimolare l’intervento consiliare su tematiche di interesse generale attinenti al settore di riferimento, favorire opportunità di interazione tra il C.S.M. e il Ministero della Giustizia sul piano dell’elaborazione dei dati statistici del settore mediante l’utilizzo del datawarehouse del Ministero della Giustizia e il confronto con l’ufficio statistico del CSM.

L’osservatorio riferirà, altresì, al C.S.M. sul grado di attuazione delle buone prassi nei singoli distretti giudiziari di Corte d’appello.

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De Luca Maria Teresa

Svolge la professione in Taranto - Corso Umberto n. 139; Si occupa principalmente di diritto civile, diritto bancario ed esecuzioni mobiliari ed immobiliari Avvocato cassazioni sta, svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. E’ Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali on line


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