Superbonus: obbligo di pagamento diretto del general contractor

Superbonus in condominio: il general contractor senza rappresentanza deve pagare direttamente i professionisti incaricati dell’appalto.

Allegati

Superbonus e appalto in condominio: il general contractor mandatario senza rappresentanza è obbligato al pagamento diretto del compenso ai professionisti incaricati. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art 1703 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Urbino, Sentenza n. 250 del 09/12/2024

Tribunale di Roma -sez. XI civ.- sentenza n. 8658 del 10-06-2025

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Indice

1. La vicenda: l’incarico del condominio per il Superbonus


Un architetto era stato incaricato dal committente (il condominio) per la direzione lavori nell’ambito di un intervento Superbonus 110%. Il contratto prevedeva che il pagamento non sarebbe avvenuto direttamente dal condominio all’architetto, ma tramite un “fornitore unico” (cioè la società appaltatrice), che agiva come mandatario senza rappresentanza. Questo fornitore unico avrebbe anticipato i compensi ai professionisti, come l’architetto, e poi li avrebbe recuperati dal condominio attraverso lo sconto in fattura e la cessione del credito fiscale. L’architetto doveva essere pagato in base allo stato di avanzamento dei lavori: appena fosse stato completato almeno il 30% degli interventi, avrebbe potuto emettere la prima fattura. Di conseguenza, una volta completato il 30% dei lavori previsti dal contratto (sia per l’efficientamento energetico che per la riduzione del rischio sismico), la società appaltatrice — indicata come “fornitore unico” — ha emesso le prime fatture elettroniche relative a quegli interventi. In ciascuna di queste fatture, la società ha incluso in modo dettagliato anche i compensi spettanti al direttore dei lavori (l’architetto), suddivisi per ciascun edificio (palazzine 10 e 11) e per ciascun tipo di intervento (sismico ed energetico). I compensi erano accompagnati dai relativi contributi previdenziali (cassa).
Successivamente, la società appaltatrice si è rifiutata di corrispondere all’architetto il compenso per l’attività di direzione lavori, maturato nell’ambito degli interventi Superbonus 110% relativi a due edifici. Di conseguenza, il professionista ha promosso un procedimento monitorio, chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti della società appaltatrice – general contractor, affinché fosse condannata al pagamento delle somme dovute a titolo di compensi professionali, oltre agli accessori di legge.
In particolare, l’architetto ha richiesto anche la corresponsione degli interessi di mora, ai sensi dell’art. 1284, comma 4, c.c., con decorrenza dalla data di emissione delle fatture, ovvero, in subordine, dalla prima diffida di pagamento (11 agosto 2023). In via ulteriormente subordinata, ha domandato l’applicazione degli interessi legali dalla data delle fatture o, alternativamente, dalla diffida del 7 giugno 2023, fino alla proposizione della domanda giudiziale, e da tale momento nuovamente gli interessi di mora fino all’integrale soddisfo.
La società appaltatrice si è opposta al decreto ingiuntivo richiesto dall’architetto, sostenendo di non essere tenuta al pagamento del compenso professionale in quanto non esisteva un contratto diretto tra le partie l’architetto era stato incaricato direttamente dal committente cioè il condominio; inoltre la società ha spiegato che secondo gli accordi contrattuali esistevano due modalità di pagamento per i professionisti: la prima prevedeva che se il professionista avesse chiesto di essere gestito dall’appaltatore avrebbe emesso fattura a quest’ultimo che poi avrebbe addebitato il costo al condominio tramite sconto in fattura; la seconda invece prevedeva che in assenza di tale richiesta il pagamento sarebbe avvenuto direttamente tra il professionista e il condominio sempre mediante sconto in fattura e successiva cessione del credito fiscale. La società ha quindi sostenuto che non era stato dimostrato che l’architetto avesse optato per la prima modalità, cioè la gestione tramite appaltatore e ha inoltre evidenziato che il pagamento doveva avvenire tramite cessione del credito fiscale ma che non era stato provato che tale credito fosse effettivamente sorto e riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate; infine ha contestato che il credito vantato dall’architetto fosse certo liquido ed esigibile, sostenendo che mancavano sia la prova dell’effettiva esecuzione delle prestazioni sia la documentazione che attestasse l’esistenza del credito fiscale ceduto. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

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2. La questione


Se l’impresa appaltatrice (general contractor) ha accettato l’obbligazione di pagare il compenso ad un professionista, può pretendere lo stesso che il condominio committente sia tenuto al pagamento?

3. La soluzione


Il Tribunale ha dato ragione al professionista. Secondo lo stesso giudice la società appaltatrice era stata incaricata non solo dell’esecuzione dei lavori, ma anche della gestione dei rapporti con i professionisti incaricati di servizi “necessari alla realizzazione dei lavori, purché caratterizzati da una immediata correlazione con gli interventi che davano diritto alla detrazione”, quale la direzione dei lavori. Come ha notato il Tribunale, attraverso l’articolo 9 dell’appalto, la società appaltatrice (general contractor) si era assunta l’obbligo diretto di pagare i compensi ai professionisti, come l’architetto, per conto del committente (il condominio). Il Tribunale ha chiarito pure che il contratto non subordinava il pagamento del professionista alla monetizzazione del credito fiscale, né prevedeva che il compenso dovesse essere versato tramite cessione del credito. Nel corso del procedimento è stato accertato che l’architetto aveva effettivamente svolto le prestazioni previste (almeno il 30% dei lavori), e che il credito era certo, liquido ed esigibile. Di conseguenza, il giudice ha revocato il decreto ingiuntivo originario, condannando la società appaltatrice a pagare il compenso, oltre IVA, cassa previdenziale e interessi:
Le spese processuali sono state poste a carico della società, in quanto parte soccombente.

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4. Le riflessioni conclusive


Nel caso esaminato i rapporti tra committente e fornitore unico (general contractor) sono stati regolati da un mandato senza rappresentanza in base al quale il fornitore unico agisce in nome proprio ma per conto del committente: ciò significa che riceve e paga le fatture ai professionisti, per poi rifatturare al committente l’importo pagato, applicando lo sconto in fattura. Resta fermo che il servizio professionale reso e il soggetto che lo ha effettuato devono essere descritti in fattura in maniera puntuale e senza “ricarico”. Questo significa che se il general contractor non corrisponde quanto dovuto alle imprese e ai professionisti coinvolti, questi non possono rivolgersi al mandante – condominio (Trib. Urbino, 09/12/2024, n. 250). In ogni caso il general contractor viene formalmente indicato come “referente unico” dell’intervento, ma nei fatti non assume una responsabilità piena e unitaria. I contratti si articolano infatti in due segmenti distinti: l’incarico operativo, che riguarda l’esecuzione delle opere edilizie e la progettazione, con fatturazione diretta al committente; l’incarico gestionale, in cui il general contractor si limita a pagare i tecnici incaricati (direzione lavori, asseverazioni, visto di conformità) per conto del committente, che li ha scelti autonomamente, e poi rifattura tali costi senza ricarico.

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Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli.
E’ collaboratore di…Continua a leggere

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