Spese per le condotte fognarie: non partecipano necessariamente tutti i condomini

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Roma – sez. V civ. - sentenza n. 18245 del 23-11-2021

Alle spese per le condotte fognarie non partecipano necessariamente tutti i condomini dovendosi escludere quelli che per ragioni strutturali non possano ottenere alcuna utilità dalle predette tubazioni

Riferimenti normativi: artt. 1123 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 24296 del 27/11/2015

L’assemblea di un condominio approvava (in data 15 febbraio 2019) il rendiconto del consuntivo della gestione 2018. Il proprietario di un box auto, facente parte del caseggiato, impugnava la delibera assembleare con la quale i condomini avevano approvato detto rendiconto consuntivo della gestione condominiale in quanto gli erano stati addebitati anche costi per le opere di manutenzione della fognatura comune. La CTU disposta dal giudice evidenziava che il box dell’attrice risultava caratterizzato da un corpo di fabbrica posto in aderenza all’edificio principale ed è ubicato fuori dal perimetro di copertura dello stesso. In ogni caso non emergeva alcun collegamento con la fognatura condominiale.

Indice:

La questione

Alle spese per le condotte fognarie partecipano anche i proprietari dei box?

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al proprietario del box. Lo stesso giudice ha messo in rilievo come i condomini non abbiano fornito alcuna prova in ordine alla presenza, all’interno del box dell’attrice, di un lavandino e di uno scarico in qualche modo collegato all’impianto condominiale; in altre parole per il Tribunale l’imputazione, anche ai proprietari dei box auto, delle spese per la manutenzione della fognatura, contenuta nel rendiconto approvato, si sarebbe potuto considerare legittimo solo in presenza di una  tubazione di collegamento tra l’autorimessa di proprietà esclusiva e la conduttura fognaria al servizio del caseggiato. In mancanza di questo collegamento e considerato che il box dell’attrice è risultato un corpo di fabbrica posto in aderenza al caseggiato, il Tribunale ha annullato la delibera nella parte in cui è stata posta a carico dei proprietari delle autorimesse le spese per la manutenzione della fognatura.

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Le riflessioni conclusive

Ai sensi del nuovo articolo 1117 n. 3 c.c., gli impianti fognari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini sono oggetto di proprietà comune.

In particolare la presunzione di comproprietà, prevista anche per l’art. 1117, n. 3, c.c., dell’impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell’impianto che raccoglie le acque provenien­ti dagli appartamenti, e quindi che presenta l’attitudine all’uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture che, diraman­dosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un apparta­mento di esclusiva proprietà.

Tali tubazioni per lo smaltimento delle acque sia chiare che scure, anche se sono poste al servizio di appartamenti di proprietà esclusiva, rivestono il carattere di beni comuni in quanto raccogliendo le acque provenienti dai singoli appartamenti presentano l’attitudine all’uso e al godimento collettivo.

Ogni colonna di scarico condominiale defluisce in un pozzetto di raccolta che a sua volta si va a collegare con gli altri pozzetti creando così la rete fognante, da cui tutti gli scarichi si immettono in un unico pozzetto di raccolta dal quale, poi, il liquame defluisce nella fognatu­ra comunale.

La pulizia dei pozzetti di raccolta e del pozzetto generale deve essere eseguita sistematicamente per evitare che accumuli di sostanze semisolide possano impedire il rapido deflusso dei liquami.

La manutenzione e la riparazione di tali collettori è a carico di tutti i condomini utenti secondo la tabella di proprietà generale. Gli unici esclusi, sono i condomini che non usufruiscono del servizio, né possono usufruirne in quanto non allacciati all’impianto (es. proprietari cantine o box auto non allacciati all’impianto). Non bisogna dimenticare infatti che, in base all’articolo 1117 c.c., il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune. Tuttavia, la comunione di detto impianto fognario, ove debba essere negata in base alla citata norma, può essere riconosciuta per effetto di diversa previsione del regolamento condominiale, quando esso abbia natura contrattuale perché predisposta dall’originario unico proprietario dell’edificio e poi accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti, manifestato nelle debite forme. Infine si tenga conto che la collocazione in un vano privato (o altro ambiente o spazio) compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse)di un impianto comune non rende di per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà, salve le limitazioni correlate all’obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell’intero edificio condominiale.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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