Vendita dell’appartamento, spese condominiali e accollo delle spese del promissario acquirente

L’art.63 disp. att. c.c., 4 comma, dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all’atto di compravendita).

In ordine al periodo indicato dalla norma, si ritiene che per “anno” debba intendersi non quello solare, ma quello di gestione, comprendente sempre 365 giorni, a partire dalla data scelta dall’assemblea dei condomini o fissata nel regolamento (ad esempio, dal 30 giugno e non dal 1° gennaio).

Si noti che l’art. 63 disp. att. c.c.., limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio.

Trattasi di norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104 c.c., ultimo comma, che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente (a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.

La solidarietà passiva: alcune riflessioni

Alla luce della disciplina sopra vista l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. Ne consegue che se l’acquirente, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Venditore e perdita qualità di condomino: le conseguenze

In caso di vendita di unità immobiliare, dal momento in cui il trasferimento viene reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee ed a impugnare le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.

Come ulteriore conseguenza bisogna considerare che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee ed a impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 1 (Cass. civ., Sez. II, 10/01/1990, n.9) .

Decreto ingiuntivo e chiamata in manleva del promissario acquirente dell’unità immobiliare

E’ possibile che un condomino, intenzionato a vendere l’appartamento, nel contratto preliminare pattuisca col promissario compratore che gli oneri condominiali restino integralmente a carico dello stesso. Qualora poi il condomino riceva un decreto ingiuntivo per il pagamento di spese condominiali viene da domandarsi se nell’opporsi al decreto possa chiedere in via preliminare di essere autorizzato a chiamare in causa il promissario acquirente dell’unità immobiliare di proprietà dell’opponente, onde essere da questo garantito per ogni esborso che potessero subire nel giudizio. Una recente decisione di merito ha rigettato l’istanza di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, evidenziando come il patto contenuto nel preliminare non fosse opponibile al condominio; inoltre ha respinto l’opposizione, ricordando, tra l’altro, che unico debitore delle spese condominiali è il proprietario, e non già il conduttore e promissario acquirente. Nel caso esaminato il promissario acquirente ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo opposto, sostenendo tra l’altro, di aver effettuato il pagamento di alcuni oneri condominiali (in virtù del sottoscritto preliminare intercorso con le opponenti) e contestando la non contabilizzazione dei suddetti versamenti da parte del condominio nei relativi rendiconti e consuntivi; inoltre sosteneva di non aver mai ricevuto dall’amministratore informazioni relative ai pagamenti posti a suo carico. Il giudice napoletano però ha considerato le pretese del promissario acquirente (nel suo atto di intervento volontario) inammissibili in quanto provenienti da un soggetto del tutto estraneo alla compagine condominiale (Trib. Napoli 18 maggio 2021 n. 4636); tuttavia si potrebbe arrivare ad una diversa conclusione per esigenze di economia processuale e di ragionevole durata del processo.

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