Spese di consolidamento in autorimessa: paga solo chi ne trae utilità

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. II civ. - sentenza n. 20112 del 22-06-2022

Per le opere di consolidamento dell’autorimessa le spese devono essere sostenute da tutti i condomini che hanno tratto specifica utilità dalle opere realizzate

    Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione 
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  1123 c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 08/06/2022, n. 9001

1. La vicenda

L’assemblea di condominio deliberava lavori di consolidamento statico del locale autorimessa posta nel piano seminterrato (per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato); l’assemblea decideva di addebitare le spese dei predetti lavori a tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di comproprietà, a norma dell’art. 1117 c.c.; una società proprietaria di un appartamento posto nel corpo sud di un caseggiato sosteneva che tale criterio di ripartizione delle spese era errato atteso che le opere riguardavano esclusivamente il corpo nord dell’edificio. Successivamente la stessa società chiedeva al Tribunale che fosse annullata la detta delibera assembleare e che il condominio fosse condannato ad effettuare la ripartizione delle spese tra i soli condomini fruitori degli interventi edilizi realizzati. Per il condominio – che si costituiva in giudizio – l’attore non aveva considerato la natura condominiale del locale autorimessa, come risultava dall’art. 2 del regolamento condominiale, che annoverava tra i beni comuni le strutture in cemento armato, tra cui rientravano anche quelle interessate dai lavori in questione. Il Tribunale annullava la delibera condominiale e condannava il condominio alla restituzione all’attore di quanto versato in esecuzione della delibera annullata. In particolare, il giudice di primo grado evidenziava, sulla scorta dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, che le opere realizzate avevano apportato obiettiva utilità al solo corpo nord dell’edificio, dovendo quindi escludersi la natura di bene condominiale del locale autorimessa, ai sensi dell’art. 1117 c.c. e dell’art. 2 del regolamento condominiale, con l’effetto che la ripartizione delle spese doveva avvenire secondo le previsioni dell’art. 1123, terzo comma, c.c. La Corte di Appello, però, ribaltava la decisione di primo grado, sottolineando che l’atto notarile con cui la società aveva acquistato l’immobile, menzionava anche l’autorimessa, in quanto alla proprietà veniva ricondotto (quale pertinenza) anche un posto auto collocato nel seminterrato. Da ciò si poteva pacificamente evincere la natura condominiale dei locali adibiti ad autorimessa, in piena armonia con il dettato di cui all’articolo 1117 c.c.; inoltre, si faceva presente che, dai lavori eseguiti nel seminterrato, derivavano benefici ed utilità a tutti i condomini. Pertanto, ad avviso della Corte, la delibera condominiale impugnata era valida. La società condomina ricorreva in cassazione.

2. La questione

Con quale criterio si ripartiscono le opere di consolidamento di un’autorimessa facente parte di un condominio?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi la verifica della contitolarità della proprietà sull’autorimessa costituiva condizione imprescindibile per valutare la legittimità della delibera impugnata sulla ripartizione delle spese relative ai lavori di consolidamento del solaio di tali locali. Le parti in causa hanno richiamato in atti solo frammenti del contenuto del rogito di acquisto della società soccombente (ognuno in base alle proprie esigenze processuali); di conseguenza era doveroso per la Corte d’appello procedere ad un’attività ermeneutica sul rogito. Non compete al giudice di legittimità entrare nel merito dell’attività di interpretazione svolta nelle fasi precedenti del giudizio, salvo che non sia evidente una totale inosservanza dei comuni criteri ermeneutici (ipotesi esclusa dai giudici supremi). Pertanto, accertata da parte della Corte l’esistenza di un diritto di comproprietà sui locali autorimessa in capo alla ricorrente, la Cassazione ha ritenuto che la stessa società sia tenuta a concorrere alle spese relative ai lavori di consolidamento statico di tale bene posto al piano seminterrato, per il ripristino e il recupero delle funzioni portanti del solaio, delle travi e dei pilastri in cemento armato, secondo la ripartizione di cui alla delibera impugnata.

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale, tenendo conto l’art. 1123 c.c., comma 3, si può affermare che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte: in tal caso le spese vanno ripartite tra i condòmini che usufruiscono del servizio. Ne consegue che tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei box. Nel caso esaminato, facendo corretta applicazione dei principi innanzi esposti, la Corte ha accertato che la società ricorrente era comproprietaria dell’autorimessa sita nel piano seminterrato, rispetto alla quale è stato effettuato il consolidamento statico delle strutture portanti. Di conseguenza è risultato chiaro che, anche la stessa società, abbia tratto beneficio ed utilità dai lavori oggetto del contendere, che hanno consentito di rendere perfettamente agibili i posti auto condominiali.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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