Le spese per l’adeguamento antincendio dei singoli box devono essere a carico di tutti i condomini?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

In linea generale bisogna ricordare che per le spese relative alle parti comuni dell’edificio il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. si fonda su due principi: quello del valore della quota (per millesimi), previsto dall’art. 1123 c.c., comma 1, relativamente alle spese sulle cose comuni che siano destinate a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini (portone, facciata, ecc.); quello dell’uso previsto dal comma 2 della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. In ogni caso, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, se in bene comune oggetto dell’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. In altre parole, la giurisprudenza, interpretando l’art. 1123 c.c., comma 3, ha da tempo affermato che i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte: in tal caso le spese vanno ripartite tra i condòmini che usufruiscono del servizio.

Misure antincendio e ripartizione spese: la posizione della Cassazione

Alla luce delle considerazioni precedenti si può affermare che è necessario ripartire tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinenti a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione incendi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale; qualora, però, l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. Ne consegue che tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei box. Del resto, il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l’art. 1123 c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo (Cass. civ., Sez. II, 08/09/2021, n. 24166).

Misure antincendio e box: esempi pratici

Non vi è dubbio che le spese per le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box, installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni, non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini se l’uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse.

Allo stesso modo una recente decisione di merito ha precisato che le spese per l’onorario del professionista, incaricato dell’adeguamento dell’impianto antincendio dell’autorimesse, non possono essere suddivise tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse. Nel caso di specie, un condomino, proprietario esclusivamente di un appartamento destinato a civile abitazione, impugnava la delibera con cui erano stata ripartite per millesimi fra tutti i condomini il compenso per il tecnico incaricato di adeguare l’autorimessa alle norme antincendio. Il Tribunale ha dato ragione all’attore, annullando la predetta delibera (Trib. Pavia 31 maggio 2021 n. 779). Ciò perché l’attività professionale, svolta dal tecnico, aveva ad oggetto, in via esclusiva, l’adeguamento dell’impianto antiincendio del locale ove si trovavano le autorimesse, costituente precipua fonte di pericolo. Del resto, la relazione planimetrica riguardava direttamente ed esclusivamente i locali seminterrati e l’autorimessa, non coinvolgendo, se non indirettamente, la parte strutturale dell’edificio. A conferma di quanto sopra, il Tribunale notava che, al mancato rilascio da parte dei VVF del Certificato di Prevenzione Incendio, non sarebbe conseguita l’inagibilità dell’intero stabile ma esclusivamente l’inutilizzabilità dei locali previsti come autorimessa, con danno per i relativi proprietari; in altri termini, la prestazione professionale del tecnico aveva quale beneficiari, in via diretta ed esclusiva, i soli condomini proprietari di unità autorimesse nel condominio atteso che, in caso contrario, non sarebbero stati più fruibili i posti auto.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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