Il vano sottoscala, in mancanza di titolo contrario, deve essere ricompreso tra le parti comuni con la conseguenza che nessun condomino può appropriarsene

Il vano sottoscala, in mancanza di titolo contrario, deve essere ricompreso tra le parti comuni con la conseguenza che nessun condomino può appropriarsene

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 23119 del 22-10-2020

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riferimenti normativi: artt. 1117 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 26/02/2008 n. 5037

La vicenda

Una condomina occupava un vano sottoscala ubicato al piano terra del caseggiato; un altro condomino, allora, si rivolgeva al Tribunale per sentir dichiarare che l’androne (compreso il sottoscala) era comune in quanto garantiva l’accesso al caseggiato di tutta la collettività condominiale; di conseguenza l’attore richiedeva la condanna della convenuta all’eliminazione della pavimentazione installata, del tubo in ferro infisso nel pavimento e di tutto quanto collocato nel sottoscala. Si costituiva in giudizio la convenuta che si opponeva alla domanda, rivendicando la proprietà esclusiva del vano sottoscala esistente nell’androne condominiale. La convenuta, infatti, sosteneva di essere titolare del locale per testamento. La domanda veniva respinta dal Tribunale, ma la Corte d’Appello, in riforma della decisione di primo grado, riconosceva la natura condominiale dell’androne. Il testamento invocato dalla convenuta a sostegno dell’asserita proprietà esclusiva, non aveva costituito alcun diritto di esclusività del vano per inefficacia ex art. 654 c.c., in quanto tale disposizione mortis causa aveva ad oggetto un bene inesistente nell’asse ereditario al tempo del decesso del testatore. L’edificio, infatti, era stato ricostruito secondo un progetto (approvato da tutti i condomini) che non prevedeva più il vano sottoscala oggetto della controversia. La soccombente ricorreva in cassazione, sostenendo come il giudice dell’appello avesse erroneamente applicato l’art. 654 c.c. in una situazione in cui non si versava in tema di legato ma di istituzione di erede; in ogni caso, secondo la ricorrente, la temporanea inesistenza del bene, perché in costruzione al momento dell’atto, non avrebbe potuto comportare l’inefficacia della disposizione testamentaria.

La questione

Il vano sottoscala, in mancanza di un valido titolo contrario, deve essere ricompreso tra le parti comuni?

La soluzione

La Cassazione ha ritenuto abusiva l’occupazione del vano sottoscala. Secondo la Cassazione lo stanzino oggetto di controversia non avrebbe potuto ritenersi ricompreso effettivamente tra i beni di proprietà esclusiva e, quindi, essere oggetto di istituzione ereditaria. Infatti il vano, anche se esistente all’atto del testamento, non lo era più all’apertura della successione testamentaria per effetto della sopravvenuta ricostruzione dell’intero immobile che non prevedeva più il vano ripostiglio sottoscala conformemente al progetto approvato da tutti i comproprietari.

In altre parole, secondo i giudici supremi, la ricorrente non avrebbe potuto vantare alcun diritto di proprietà esclusiva in virtù del testamento sul vano sottoscala il quale, per effetto del nuovo assetto immobiliare post-ricostruzione, intervenuto dopo la formazione del testamento e prima della morte del de cuius, era venuto a ricomprendersi nelle parti comuni ex art. 1117 c.c.

Le riflessioni conclusive

Il sottoscala è lo spazio vuoto che si trova sotto la prima rampa della scala e che può essere aperto o chiuso.

Normalmente tale porzione è di pertinenza della scala comune.

È pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale.

Incombe, pertanto, a chi rivendichi l’acquisto uti singuli di detta porzione di immobile l’onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento (Cass. civ., sez. II, 9/09/2019, n. 22442).

Del resto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.

In ogni caso, nell’ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, un’entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, un’unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo o, in ogni caso, l’impos­sibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto, ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale (Cass. civ., sez. II, 18/12/2013, n. 28350).

Qualora, però, il sottoscala sia annesso ad altri locali di proprie­tà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra, deve ritenersi di proprietà esclusiva, con la sola eccezione del voltolino del c.d. rampante che è un elemento essenziale della scala in quanto fornisce alla stessa la sua ordinaria funzionalità (per il quale si applica l’art. 1124 c.c.).

Ne consegue che le relative spese di manutenzione ne seguiranno la proprietà (senza che le medesime siano ricomprese nelle poste del bilancio condominiale).

Se, però, il sottoscala risulta comune, quale pertinenza della scala, ne seguirà tutta la relativa disciplina, comprese le disposizioni sulla ripartizione delle spese contenute nell’art. 1124 c.c.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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