Riunione assembleare senza decisioni e redazione del verbale

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Approfondimento sulla riunione dell’assemblea di condominio senza decisioni e sulla redazione del relativo verbale.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

Indice

1. Introduzione

Le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale, sia che presentino vizi di forma, afferenti, cioè, alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, sia che presentino vizi di sostanza, afferenti, cioè, al contenuto del deliberato (es. in punto di ripartizione delle spese), sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre, per i dissenzienti o astenuti, dalla data della deliberazione e per gli assenti dalla data di comunicazione della delibera (art. 1137 c.c., secondo comma).
Partendo dal principio sopra espresso, si ricorda che l’art. 1130 c.c., novellato dalla Legge n. 220/2012, al n. 7 ha previsto, fra i doveri dell’amministratore – sanzionato con la revoca ai sensi dell’art. 1129 n.7 c.c. – quello di “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee” e, pertanto, è evidente che si deve redigere un processo verbale delle deliberazioni assembleari e delle assemblee.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che la redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale, il cui difetto integra uno dei vizi di forma che rende invalida e, quindi, impugnabile la delibera assembleare, poiché non conforme alla legge. Riguardo alle modalità della sua redazione, non vi sono specifiche prescrizioni di legge, purché il verbale sia scritto, senza correzioni, abrasioni, spazi in bianco, trasporti a margine, in lingua italiana, salvo, però, il diritto di ciascun condomino presente, che ne faccia richiesta, di riportare sue brevi dichiarazioni ex art. 1130, n. 7, c.c. (App. Napoli, sez. VI, 14 settembre 2022, n.3764). Si ricorda che il verbale deve indicare, tra le altre cose, i nominativi dei presenti, anche per delega, e le quote rappresentante nel consesso; l’indicazione dei punti all’ordine del giorno e l’esito della discussione, con specificazione dei voti espressi dai condomini.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:

FORMATO CARTACEO

Manuale di sopravvivenza in condominio

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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2. Riunione assembleare deserta o senza adottare delibere: tesi pro verbale

Secondo l’opinione di una parte della giurisprudenza – che condivide anche la sentenza in commento – la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere sempre osservate dall’assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.). Per la stessa tesi, perciò, l’inosservanza di tale adempimento comporta l’impugnabilità della delibera adottata in seconda convocazione, in quanto non presa in conformità alla legge; in quest’ottica, una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative (Cass. civ., Sez. II, 22/05/1999, n. 5014).

3. La tesi contraria maggioritaria

Per una diversa (prevalente) tesi, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote.
La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che sono stati assenti alla prima convocazione o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass. civ., sez. II, 13/11/2009, n. 24132; Cass. civ., sez. II, 24/04/1996, n. 3862; App. Messina 17 aprile 2023 n. 323; Trib. Cosenza 30 novembre 2020 n. 2131; Trib. Bari 9 settembre 2014; Trib. Milano 13 marzo 2013; Trib. Salerno 16 settembre 2010).
Dunque, dal principio sopra espresso, si desume che se l’assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione, gli adempimenti connessi alla prima rappresentano degli elementi formali la cui assenza non è in grado di inficiare la validità delle decisioni che andranno ad essere assunte. In buona sostanza, omettere nel verbale la formula di rito “l’assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta” (o simili) non inficia la validità dell’assemblea stessa (Trib. Santa Maria Capua Vetere 26 gennaio 2024 n. 325). In quest’ottica è già stato affermato (prima della c.d. riforma del condominio) che la mancata redazione del verbale assembleare privo di elementi decisori non integra un vizio di forma: ciò in quanto l’obbligo di verbalizzazione delle decisioni collegiali è sancito per le deliberazioni prese, non, invece, quando l’assemblea sia incapace di porre in essere volontà decisorie (Cass. civ., 29/01/1970 n. 196).

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