Delibera senza voti e millesimi dei condomini: annullabilità

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La delibera che non menziona i voti e i millesimi dei singoli condomini è annullabile.
riferimenti normativi: art. 1137 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 24132 del 13/11/2009
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

Tribunale di Catania –sez. III civ.- sentenza n. 2550 del 22-05-2024

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Indice

1. La vicenda: annullabilità della delibera


Un condomino citava il condominio davanti al Giudice di Pace, impugnando una delibera condominiale (limitatamente al quarto punto all’ordine del giorno) con cui l’assemblea aveva dichiarato di non assumere alcuna decisione in merito alla nomina di un nuovo amministratore, per mancanza del “quorum deliberativo”. Successivamente l’attore riassumeva davanti al Tribunale il giudizio proposto dinanzi al Giudice di Pace, dichiaratosi incompetente per materia e valore. Il condomino faceva presente che, nel corso dell’assemblea, i presenti avevano effettuato una votazione raggiungendo il quorum deliberativo richiesto dall’art. 1136 c.c., quarto comma, procedendo alla nomina del nuovo amministratore; tuttavia – aggiungeva l’attore – l’assemblea non aveva verbalizzato il risultato di detta votazione, limitandosi a dichiarare che non era stato raggiunto il quorum deliberativo, senza indicare il nome dei soggetti votanti a favore e contro; di conseguenza riteneva la delibera impugnata nulla. Il condominio convenuto e un’interveniente volontario, chiedevano il rigetto della domanda, sostenendo la mancanza del quorum deliberativo. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

FORMATO CARTACEO

Manuale di sopravvivenza in condominio

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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2. La questione


È valida la delibera con la quale l’assemblea si limiti a prendere atto dell’esito della votazione?

3. La soluzione


Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Lo stesso giudice ha evidenziato come la delibera impugnata, limitatamente al punto “4”, sia annullabile in quanto l’assemblea non ha indicato i nominativi, con i relativi millesimi, dei votanti favorevoli e contrari. A tale proposito il Tribunale ha richiamato un rigoroso e severo indirizzo giurisprudenziale secondo il quale il verbale dell’assemblea condominiale deve essere sempre redatto, anche quando non si prendono delibere o difetta il raggiungimento delle prescritte maggioranze. La domanda dell’attore è stata accolta e la delibera impugnata annullata. Condominio e interveniente volontario sono stati condannati a pagare a parte attrice le spese processuali.

4. Le riflessioni conclusive


Il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione assunta, senza incertezze o dubbi.
Le Sezioni Unite hanno infatti ritenuto che non vi sono dubbi sull’annullabilità delle delibere assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806). In precedenza è stato affermato che è annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi (specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 c.c.), nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, indicazione necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai “quorum”, se le quote sono disuguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio (Cass. civ., sez. II, 21/04/2008, n. 10329). Si deve precisare però che, sebbene il relativo verbale debba contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 c.c. (Cass. civ., sez. II, 20/12/2021, n. 40827). In quest’ottica si è detto che la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cass. civ., sez. II, 22/07/2022, n. 22958). Naturalmente nel caso in cui la decisione sia stata assunta all’unanimità non si rende necessario specificare né i votanti a favori, né ovviamente quelli contrari, non essendocene.

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