Rifacimento cortile di proprietà esclusiva che copre cantina comune

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L’assemblea non può deliberare il rifacimento del cortile di proprietà esclusiva che copre il vano cantinato comune.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

Corte di Cassazione – Sez. II Civ. – Sent. n. 16760 del 17/06/2024

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Indice

1. La vicenda

L’assemblea di un caseggiato deliberava la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato condominiale. La spesa per l’intervento – pari a lire 160.000.000 – veniva suddivisa secondo il criterio dell’art. 1125 c.c., e dunque posta metà a carico di una società condomina, quale proprietaria del piano terreno, e per la restante metà a carico del condominio, quale proprietario del vano cantinato. Tale delibera veniva impugnata dalla detta società che riteneva la decisione nulla e corretto l’applicazione del criterio previsto dall’articolo 1125 c.c. Il Tribunale rigettava la domanda dell’attrice e confermava la validità della delibera dell’assemblea. La Corte di Appello ha poi respinto il gravame della società. I giudici di secondo grado hanno notato che l’applicazione del criterio di riparto di cui all’art. 1125 c.c. era stata già disposta con la precedente delibera assembleare del 1 dicembre 1999, decisione mai impugnata dalla società. In ogni caso la Corte, tenuto conto della cattiva tenuta delle condotte idriche condominiali aveva stabilito che si detraesse dall’importo complessivo dei lavori di lire 160.000.000 la somma di lire 50.000,00, somma da porre a carico esclusivo del condominio in quanto responsabile, per poi suddividere in base all’art. 1125 c.c. la restante quota di lire 110.000.000, occorrente per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato. La soccombente ricorreva in cassazione contestando che la delibera del 1999 avesse già deciso sull’applicazione dell’art. 1125 c.c.; inoltre notava che la decisione del 1 dicembre 1999 era nulla (e quindi non andava impugnata nei trenta giorni, come invece eccepito dal convenuto condominio); la stessa ricorrente aggiungeva che la delibera impugnata aveva disposto spese per pilastri e travi portanti, per le quali doveva essere applicato il criterio ex art. 1123 c.c.
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Manuale di sopravvivenza in condominio

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.

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2. Rifacimento cortile di proprietà esclusiva che copre cantina comune: la soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla società ricorrente. Come hanno ricordato i giudici supremi, le Sezioni Unite con la pronuncia n. 9839 del 2021 hanno chiarito che sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2, le delibere dell’assemblea condominiale che siano incorse in un “difetto assoluto di attribuzioni”. Di conseguenza la Cassazione ha evidenziato che è nulla la delibera dell’assemblea condominiale volta ad assumere decisioni riguardanti i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni.

3. Le riflessioni conclusive

L’ordinanza in questione mette in evidenza che la differenza fra un’azione di impugnazione di delibera condominiale annullabile e un’azione di accertamento della nullità di una delibera consiste nella soggezione, o meno, al termine perentorio di trenta giorni e nella diversa regola di legittimazione, relativa per l’annullamento e assoluta per la nullità, dovendo comunque il giudice valutare e qualificare la domanda proposta non solo in base alle parole utilizzate dalla parte, ma soprattutto alla luce del contenuto sostanziale della pretesa e della effettiva finalità che la stessa intende perseguire. In ogni caso si deve tenere conto che gli artt. 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le delibere dell’assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dello edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi sulle parti comuni del fabbricato condominiale. Ne consegue che l’assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese (Cass. civ., Sez. II, 09/10/2014, n. 21343). Non è superfluo poi rilevare che per procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, trova applicazione il criterio stabilito dall’articolo 1125 c.c. (spese relative al pavimento del piano superiore a carico del proprietario esclusivo di esso (società attrice); spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura, per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante (società attrice) e per la restante metà a carico dei condomini; quelle inerenti all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto a carico dei condomini, a norma dell’art. 1123 c.c., in mancanza di diversa convenzione).

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