Manutenzione straordinaria dei balconi: ripartire le spese

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte d'Appello di Roma –sentenza n. 4447 del 27-06-2022

Non è possibile ripartire le spese straordinarie per la manutenzione dei balconi aggettanti privi di elementi decorativi secondo la tabella A (per millesimi)

    Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione 
  4. Le riflessioni conclusive

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 25/05/2022 n. 9078

1. La vicenda

Un condominio impugnava una delibera assembleare al fine di ottenere la pronuncia di nullità/annullabilità ed illegittimità di una delibera assembleare per violazione dei criteri di riparto della spesa inerente il rifacimento dei balconi, frontalini e parapetti esterni dell’edificio condominiale. Il Tribunale, però, dava torto all’attore. Lo stesso giudice di primo grado, dopo aver richiamato i principi giurisprudenziali in materia di ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi aggettanti, riteneva infondata la contestazione dell’attore in ordine all’invalidità della delibera impugnata. Con atto di citazione il soccombente proponeva appello, deducendo l’erroneità e l’ingiustizia della predetta sentenza e chiedendo che la Corte di Appello, in riforma della sentenza, pronunciasse la nullità/annullamento della contestata delibera condominiale.

L’appellante sosteneva che alla luce dello stato dei luoghi (fotografie in atti), i balconi facenti parte dello stabile condominiale non erano inquadrabili nella categoria di beni di natura condominiale, non possedendo gli stessi alcun pregio estetico o funzione di abbellimento della facciata dell’edificio; all’opposto il condominio contestava le deduzioni della controparte, sostenendo che i frontalini dei balconi ed i relativi elementi decorativi che li caratterizzano, anche per il solo fatto di essere stati costruiti con caratteristiche uniformi, avevano una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico del fabbricato condominiale. Secondo i condomini vi era una precisa continuità lineare tra fasce marcapiano e frontalini, tale da far supporre una chiara volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dai balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, pertanto, i balconi stessi come entità autonome ed isolate dal contesto architettonico della facciata. Il condominio appellato, quindi, riteneva pienamente valida la delibera che aveva ripartito le spese per gli elementi esterni assimilabili alla facciata (es. frontalini – fasce marcapiano) tra tutti i condomini in proporzione alle singole quote di proprietà, e le spese per la manutenzione degli elementi interni del balcone (es. piano di calpestio) esclusivamente al singolo condomino proprietario del balcone.

2. La questione

Come devono essere ripartite le spese straordinarie per la manutenzione dei balconi aggettanti privi di elementi decorativi?


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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione al condomino. I giudici di secondo grado hanno notato come i balconi in aggetto del caseggiato siano privi di qualsivoglia fregio o elemento decorativo di pregio, tale da far ritenere i balconi parti integranti della facciata; in altre parole gli stessi giudici hanno ritenuto i manufatti in questione inidonei a determinare una particolare fisionomia architettonica dello stabile, trattandosi di balconi muniti di semplici parapetti, del tutto anonimi e privi di elementi decorativi, e di ringhiere che non migliorano il decoro dell’edificio. Pertanto, in accoglimento dell’appello e in riforma della sentenza impugnata, la Cassazione ha dichiarato che l’impugnata delibera, nella parte in cui l’assemblea ha approvato le spese straordinarie per la manutenzione dei balconi in aggetto presenti nell’edificio ripartendo la spesa fra tutti i partecipanti, risulta affetta da nullità per avere l’assemblea deciso una spesa non inerente la conservazione di beni comuni ma di proprietà esclusiva.

4. Le riflessioni conclusive 

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (così Cass. civ., sez. II, 21/01/2000, n. 637). L’accertamento della natura dei balconi al fine di poterli includere fra i beni comuni deve essere effettuato caso per caso; i rivestimenti dei balconi in aggetto devono svolgere una funzione estetica non in quanto tali ma per le loro caratteristiche estrinseche.

Nel caso in questione però i balconi sono risultati costituiti da un semplice piano di calpestio cinto da ringhiere in metallo aventi funzione di parapetto, ringhiere prive di rifiniture di sorta e non dotate di alcun tratto ornamentale capace di contribuire a rendere il prospetto dell’edificio esteticamente più gradevole. Le spese relative agli interventi in questione, dunque, devono far carico ai proprietari dei relativi balconi e non essere ripartite tra i condomini secondo le tabelle millesimali; l’assemblea, disponendo in quest’ultimo senso, ha di fatto attratto alla proprietà comune dei beni che, invece, sono di pertinenza individuale, esorbitando dai suoi poteri e violando il diritto dei condomini non proprietari di balconi, costretti al pagamento pro quota delle relative spese, all’integrità del loro patrimonio.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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