Lavori straordinari: intervento della Corte sulla richiesta di pagamento

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II civ.- sentenza n. 19756 del 20-06-2022

Non è legittima la richiesta di pagamento delle quote non pagate dei lavori straordinari a chi non era condomino nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  63 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010

1. La vicenda

A seguito di un lodo arbitrale del 9 settembre 2008, reso esecutivo il 10 novembre 2008, veniva accertato il credito di un’impresa di costruzioni nei confronti del condominio, per i lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio condominiale, deliberati e commissionati nell’anno 1991 e terminati nell’anno 1994. Successivamente la stessa impresa (con due precetti) intimava, nei limiti della sua quota millesimale di debito, il pagamento (di euro 101.870,00) ad una condomina che aveva acquistato un appartamento facente parte del caseggiato “debitore”, con atto pubblico di vendita del 3 gennaio 2008. La condomina si opponeva ai due atti di precetto notificati, sostenendo che il titolo esecutivo non le era opponibile, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., dovendone rispondere il condomino proprietario nel 1991 e nel 1994, rispettivamente date della commessa e dell’ultimazione delle opere. Il Tribunale, però, rigettava l’opposizione, in ragione della natura ambulatoria dell’obbligazione che ricadeva sui proprietari degli appartamenti del condominio. Secondo il giudice di primo grado, la condomina era estranea, sul piano temporale, alla ripartizione dei contributi condominiali regolata dall’art. 63 disp. att. c.c., norma che relativa al credito del condominio verso i singoli condomini; tuttavia per la stessa Corte era tenuta nei confronti del terzo creditore del condominio, il quale poteva agire sul patrimonio dei singoli condomini. La Corte di Appello confermava la decisione del Tribunale, evidenziando che nei rapporti tra terzo creditore e singolo condomino il principio di ambulatorietà passiva opera in modo pieno e incondizionato; in virtù del principio di ambulatorietà passiva, l’acquirente perciò è chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali verso il terzo creditore, sorte in epoca anteriore all’acquisto.

2. La questione

L’acquirente di un’unità immobiliare di un fabbricato condominiale è obbligato a rispondere dei debiti del condominio verso terzi pur quando si tratti di debiti sorti anteriormente al suo acquisto?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla condomina. Come precisano i giudici supremi, con riferimento alle intimazioni inoltrate dai terzi creditori verso il condomino – subentrato nella proprietà esclusiva dell’unità immobiliare successivamente alla deliberazione dei lavori di straordinaria manutenzione – non trova applicazione, né l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (e, dopo la novella di cui alla legge n. 220/2012, l’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.), né l’art. 1104, terzo comma, c.c., con la conseguenza che l’acquirente non è affatto tenuto a partecipare al saldo del debito vantato da tale terzo. Di conseguenza – ad avviso della Cassazione – non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (ora di cui all’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.), chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori.

4. Le riflessioni conclusive

L’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa (venditore), solidalmente con lui, ma non al suo posto.

In particolare l’art.63, 2° co., disp. att. c.c., dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all’atto di compravendita). L’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. delinea, a carico dell’acquirente, un’obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente (Cass. civ., Sez. II, 09/10/2020, n. 21860).

Il principio dell’ambulatorietà di cui all’art. 63 disp. att. c.c., secondo cui l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti con il condominio, mentre le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall’altro, restano del tutto indipendenti; in altre parole l’obbligazione dei condomini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal condominio verso i terzi non è un’obbligazione connotata dal requisito dell’ambulatorietà, appunto perché essa postula l’effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il condominio e il terzo si è originato.

In ogni caso, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti un decreto ingiuntivo.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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