La provvigione solo al mediatore che facilita il contratto

Può pretendere la provvigione il mediatore che ha messo in relazione le parti, per realizzare l’antecedente indispensabile per concludere il contratto.

Allegati

Può pretendere la provvigione solo il mediatore che – anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1755 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 09/12/2014, n. 25851

Tribunale di Firenze -sez. III civ.- sentenza n. 3107 del 08-10-2024

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Indice

1. La vicenda: la provvigione del mediatore


Un agente immobiliare tra marzo e aprile 2017, riceveva da una cliente l’incarico di mettere in vendita l’immobile di proprietà al prezzo di € 199.000,00. Successivamente il mediatore, nel maggio 2017, veniva contattato da una potenziale acquirente con il suo fidanzato. In conseguenza di ciò, seguivano due appuntamenti, in data 11.4.2017 e 20.5.2017, per vedere l’immobile. La stessa potenziale acquirente dichiarava di voler formulare una proposta contrattuale ma, in ragione delle condizioni patrimoniali, sue e del fidanzato (con contratto di lavoro a tempo determinato), faceva presente la necessità di una trattativa mirata ad abbassare il prezzo di vendita. Trattativa che però che veniva esclusa, all’epoca, dall’agente immobiliare incaricato, impedendo qualsiasi sviluppo della vicenda. Il contratto veniva stipulato tra le stesse parti messe in contatto solo successivamente, in data 16.7.2018 (più di un anno dopo) ma al prezzo di € 187.000,00, grazie all’opera di mediazione di altra agenzia (a cui erano stati, correttamente, corrisposti euro 2.074,00 a titolo di provvigione). Il primo agente immobiliare – che era venuto a conoscenza della avvenuta cessione dell’immobile precedentemente “trattato” – richiedeva senza successo, anche a mezzo lettera legale, il pagamento della provvigione per l’opera di mediazione prestata. Non ricevendo risposta dalle parti in precedenza messe in contatto, si rivolgeva al Tribunale domandando la condanna delle stesse al pagamento di euro 4.562,80, pari al 2% del prezzo della compravendita, IVA compresa. I convenuti sostenevano che la compravendita era stata opera dell’attività di mediazione di altra agenzia immobiliare, chiedendo il rigetto della domanda. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

FORMATO CARTACEO

Manuale delle locazioni commerciali e abitative

Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia

Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2024

2. La questione


Dopo l’abbandono delle trattative, per poter acquisire il diritto alla provvigione, quale attività deve svolgere il mediatore che viene a conoscenza del sopravvenuto mutamento delle condizioni di vendita?

3. La soluzione


Il Tribunale ha dato torto all’agente immobiliare. Secondo lo stesso giudice l’attore, per poter “maturare” un diritto alla provvigione, venuto a conoscenza del successivo abbassamento del prezzo, avrebbe dovuto informare la potenziale acquirente, al fine di addivenire ad una conclusione dell’affare ad un prezzo più basso rispetto a quello in origine fissato dalla venditrice; secondo il Tribunale, in assenza di ulteriori e successivi contatti, determinate per la conclusione dell’affare non può che essere stata l’attività di mediazione resa dall’altra agenzia immobiliare.

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4. Le riflessioni conclusive


Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia ponga in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo. Ne consegue che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, ovvero nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo dell’incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera dello stesso, l’assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata successivamente a termine e con l’intervento di altro mediatore (come nella specie), non essendo un unico elemento di parziale differenziazione da solo idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo ha messo in relazione le parti tra di loro e l’affare tra esse concluso (Cass. civ., sez. II, 05/12/2014, n. 25799). In ogni caso l’intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative non è circostanza idonea ad escludere che l’attività iniziale del mediatore (che pretende la provvigione), sia stata determinante, e, perciò, non interrompe il nesso di causalità (Cass. civ., sez. II, 21/11/2000, n. 15014).
Così, ad esempio, se un mediatore, attraverso un’attività di ricerca, trova un acquirente per un immobile e invia una proposta irrevocabile di acquisto al cliente che, data la situazione economica, è costretto a rifiutare, ma per le iniziative dell’agente immobiliare le trattative comunque riprendono tra le parti e la vendita, anche se a distanza di tempo (2 anni), viene stipulata per un prezzo più basso, non si può escludere assolutamente il nesso di causalità fra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare: infatti il processo di formazione della volontà dei contraenti, anche se protratto nel tempo, è stato determinato dal precedente intervento del mediatore.

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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