Protrarsi della detenzione dei locali e diritto all’indennità di avviamento

Nelle locazioni ad uso diverso il protrarsi della detenzione dei locali nel periodo intercorrente tra il termine di rilascio indicato nella disdetta e la data di effettiva riconsegna non esclude il diritto del conduttore o del subconduttore a percepire l’indennità di avviamento commerciale
Corte di Cassazione -sez. III civ.- sentenza n. 26135 del 05-09-2022
riferimenti normativi: art. 1591 c.c.; art 34 L. n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 25736 del 05/12/2014

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando una società sublocatrice chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti della subconduttrice per il pagamento di canoni arretrati e relativi accessori (circa 30.000 €). La società ingiunta proponeva opposizione, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, l’accertamento del suo diritto alla percezione dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale (quantificato in circa 50.000 €); di conseguenza la subconduttrice chiedeva la compensazione della detta indennità con il credito azionato in via monitoria e la condanna dell’ingiungente al pagamento della parte residua, pari a circa 20.000€. Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo opposto, accertava la parziale compensazione tra il credito di parte opponente, per l’indennità ex art. 34 della l. 392/1978, e il credito dell’opposta, relativo al corrispettivo per la sublocazione dell’immobile, ma escludeva che la ingiunta avesse diritto a percepire la somma residua, perché essa aveva restituito l’immobile solo a dicembre 2015 per causa a lei imputabile e risultava, quindi, debitrice di un’indennità di occupazione di quattro mesi e mezzo. La Corte d’Appello, ritenuto cessato il contratto di sublocazione in data 31 luglio 2015, per effetto della disdetta comunicata dalla società sublocatrice in data 16 luglio 2014, riconosceva alla subconduttrice il detto credito per l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Secondo i giudici di secondo grado detto credito, però, doveva essere compensato con quelli della sublocatrice per canoni di cui al decreto ingiuntivo opposto, con quelli per il canone di sublocazione relativo al mese di luglio 2015 e quello per l’indennità da ritardato rilascio ex art. 1591 c.c. dell’immobile locato. La Corte di Appello, tenendo conto di quanto sopra, era convinta che la subconduttrice avesse diritto al pagamento del maggior credito quantificato in circa 15.000 €. Secondo la sublocatrice – che ricorreva in cassazione – la subconduttrice non aveva diritto all’indennità di avviamento in quanto aveva riconsegnato l’immobile locato dopo la cessazione del rapporto.

2. La questione

Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale viene meno in conseguenza dell’occupazione dell’immobile locato successiva alla cessazione del rapporto di sublocazione per intervenuta disdetta?

Potrebbero interessarti anche

• Indennità di avviamento e comportamento concludente del conduttore
• Nelle locazioni ad uso non abitativo, la clausola che prevede una rinuncia del conduttore all’indennità di avviamento espressa sin dalla stipulazione del contratto non è valida
• Indennità per perdita dell’avviamento, nulla la preventiva rinuncia del conduttore

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla sublocatrice.
I giudici supremi infatti hanno ricordato che, ai fini del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non rileva il ritardo nella riconsegna dell’immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l’obbligazione del conduttore di lasciare l’immobile e quella del locatore (o sublocatore) di corrispondere l’indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale. Allo stesso modo secondo la Suprema Corte il mancato pagamento di talune mensilità di canone non integra condizione impeditiva del diritto alla indennità ex art. 34 citato, ma origina solo una pretesa risarcitoria in capo alla parte locatrice.

4. Le riflessioni conclusive

In via preliminare occorre osservare che, ai fini del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non rileva il ritardo nella riconsegna dell’immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l’obbligazione del conduttore di lasciare l’immobile e quella del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale. In particolare nella locazione di immobili urbani adibiti alle attività di cui all’art. 27, primo comma, nn. 1 e 2, della legge 27 luglio 1978, n. 392, tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata riconsegna dell’immobile locato, ai sensi dell’art. 1591 c.c., e l’adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, esiste un rapporto di reciproca interdipendenza; ne consegue che, chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 13/02/2014, n. 3348). Rimane fermo, però, che non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione (Cass. civ., sez. III, 29/03/1996, n. 2910).
In ogni caso l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non può ritenersi esclusa per effetto del mancato pagamento, da parte del conduttore, di alcune mensilità.