Per i vizi alla centrale termica non correttamente progettata deve rispondere solo il progettista, non potendosi certo affermare la corresponsabilità del condominio per non aver coperto i pannelli solari facenti parte dell’impianto difettoso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Appello di Milano - sentenza n. 3137 del 01-12-2020

riferimenti normativi: art. 1669 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 8016 del 21/05/2012

La vicenda

Un condominio si rivolgeva al Tribunale per richiedere il risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c. nei confronti di tutti i soggetti coinvolti nella costruzione del caseggiato (costruttore, progettista, direttore lavori).

In particolare i condomini lamentavano gravi difetti ex art. 1669 c.c. della centrale termica e dei pannelli solari installati e mai utilizzati perché asseritamente difettosi, nonché infiltrazioni nella copertura del locale box. Il Tribunale, oltre ad affermare la decadenza e prescrizione dall’azione proposta contro il costruttore per le infiltrazioni, riconosceva la responsabilità del progettista e direttore lavori per i difetti della centrale termica ma ravvisava la sussistenza di un concorso di colpa del condominio; in particolare, secondo lo stesso giudice, i condomini avrebbero dovuto provvedere alla copertura dei pannelli inutilizzati, evitando di contribuire al loro danneggiamento.

I condomini si rivolgono alla Corte d’Appello deducendo, tra l’altro, che i pannelli solari si erano danneggiati a causa del malfunzionamento dell’impianto e non certo per il comportamento del condominio che non era tenuto a coprire manufatti che per loro destinazione devono stare esposti alle intemperie.

La questione

In caso di malfunzionamento dei pannelli solari facenti parte di un impianto termico non correttamente progettato può esservi una corresponsabilità dei condomini che non hanno coperto i predetti pannelli?

La soluzione

La Corte d’Appello ha dato ragione al condominio.

I giudici di secondo grado hanno osservato che, in una situazione di normalità e di corretto funzionamento, i pannelli non necessitano certamente di copertura, essendo destinati, per svolgere la loro funzione, ad essere esposti all’aperto; di conseguenza secondo gli stessi giudici la ragione del danneggiamento era integralmente riconducibile al malfunzionamento degli stessi. Del resto – come notano gli stessi giudici – il CTU, non si è espresso nei termini di un possibile concorso di colpa dei condomini, ma ha unicamente riferito che, nella situazione data di malfunzionamento dell’impianto, la copertura avrebbe potuto evitare il danneggiamento definitivo dei pannelli.

Secondo la stessa Corte, al più, peraltro, si sarebbe potuta ravvisare un’ipotesi di aggravamento delle conseguenze dei vizi, fatto che rientrerebbe nell’ipotesi di cui all’art. 1227 c. 2 c.c. In assenza di prova in tal senso, al giudice, però, è preclusa l’iniziativa d’ufficio, poiché il concorso colposo per l’aggravamento dei danni costituisce eccezione in senso stretto e non può essere rilevato d’ufficio. Alla luce di quanto sopra la Corte d’Appello ha riformato la sentenza di primo grado, addebitando la condanna, quanto all’impianto termico, esclusivamente a carico del progettista.

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Le riflessioni conclusive

In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell’art.1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità del costruttore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.

Vengono incluse nel concetto di grave difetto sia le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei e non a regola d’arte, sia le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali.

Cosi, in ambito condominiale i vizi in questione non sono limitati a quelli che determinano rovina totale o parziale ovvero pericolo di rovina, ma debbono essere estesi a quelli che, comunque, provocano una grave limitazione del normale godimento del bene, come per il caso di inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento che rende l’immobile privo di tale servizio e, quindi, pressoché inutilizzabile per molti mesi all’anno (Cass. civ., sez. II, 26/06/1992, n. 7924).

In applicazione del principio sopra detto, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice del merito che ha ravvisato la responsabilità ex art. 1669 c.c. per i gravi difetti costruttivi della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento, sulla base del rilievo che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile, di cui l’impianto è parte integrante (Cass. civ., 07/05/1984, n. 2763).

Merita di essere precisato, poi, che, recentemente, in riferimento ad un impianto di riscaldamento condominiale che era stato realizzato in totale spregio ai criteri e alle buone prassi di corretta realizzazione ed installazione acustica, un costruttore è stato condannato ex art. 1669 c.c. a realizzare opere e interventi idonei all’eliminazione e riduzione dei difetti di isolamento acustico del predetto impianto (Trib. Milano 2 aprile 2019 n. 3265).

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Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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