Onere condominiale: legame con l’utilità per le unità immobiliari

L’obbligo di sostenere un onere condominiale può derivare dall’utilitas che il bene o il servizio comune arreca alle singole unità immobiliari del caseggiato. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.
riferimenti normativi: artt. 1123 c.c.; 1137 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1154 del 15/02/1996

1. La vicenda: l’onere condominiale

L’assemblea di un condominio, in relazione al punto n. 4 dell’ordine del giorno (“Discussione in merito alla pulizia spazi comuni”), decideva di procedere alla pulizia di un giardino di proprietà esclusiva di alcuni condomini, ponendone però il relativo costo a carico di tutti i condomini; del resto, come scritto nel regolamento di condominio ed in alcuni atti, tutti i partecipanti al condominio avevano un diritto d’uso della detta area verde. Due condomini – che non ritenevano corretto il criterio di ripartizione della spesa adottato – impugnavano la delibera. Il Giudice di pace dava ragione agli attori. Il Tribunale ribaltava la decisione di primo grado, dichiarando tardiva per intervenuta decadenza l’impugnazione ex art. 1137 c.c. 
I due condomini ricorrevano in cassazione denunciando la nullità della sentenza o del procedimento per violazione o falsa applicazione di norme di diritto; i ricorrenti ritenevano che il Tribunale avesse commesso un errore nell’escludere la nullità della deliberazione impugnata e nel dichiarare inammissibile la domanda di primo grado, basandosi su argomentazioni non presentate, né provate dalla controparte; i condomini ritenevano che il Tribunale avesse rigettato la domanda ex art. 1137 c.c., con motivazione manifestamente contraddittoria e/o irragionevole; infine criticavano la decisione di secondo grado per avere il giudice di appello affermato che l’assemblea condominiale ha il potere di attribuire a tutti i condomini una spesa relativa ad una proprietà privata. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

2. La questione: il legame tra onere condominiale e utilità

l fondamento della partecipazione alle spese condominiali, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e ss., è necessariamente correlato alla contitolarità di un bene comune?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi una delibera che, come nel caso specifico, approvi il riparto delle spese di pulizia di un giardino situato in una proprietà esclusiva, sul presupposto della comune utilità, deve comunque essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 2 (non rispettato dai ricorrenti). Come ricorda la Cassazione, infatti, è annullabile solo quella decisione che, senza modificare i criteri legali di riparto delle spese per il futuro, ripartisce le spese in modo errato in concreto, violando tali criteri e includendo tra le spese comuni oneri che invece ne sono estranei. In ogni caso, secondo i giudici supremi, un giardino situato all’interno di un complesso immobiliare può essere oggetto sia di proprietà esclusiva sia di comunione, fornendo utilità differenti al proprietario del suolo e ai titolari delle unità immobiliari del condominio; se tutti i condomini, come è emerso nel caso specifico, hanno il diritto di utilizzare tale area verde, le spese di pulizia devono gravare per millesimi su tutta la collettività condominiale.

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4. Le riflessioni conclusive

In una decisione risalente nel tempo è stato precisato che, nel caso in cui un muro portante (in base al regolamento) appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, essendo esso comunque indispensabile per l’esistenza dell’edificio, con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell’edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano, con la conseguenza che tutti i condomini – i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l’esistenza e per la protezione dei loro immobili – sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall’art. 1123 comma 1 c.c. (Cass. civ., sez. II, 15/02/1996, n. 1154). In quest’ottica si può affermare che il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c., non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res, spesso piuttosto derivando dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà. Così, ad esempio, l’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere nelle relative spese, trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai loro singoli appartamenti (Trib. Napoli 6 maggio 2004). Allo stesso modo la giurisprudenza ha precisato che l’intera comunità condominiale è tenuta a contribuire alle spese di potatura degli alberi che si trovano sul suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino se si tratta di piante funzionali al decoro dell’edificio (in tal senso Trib. Roma, 24/06/2009).