In caso di successione nel contratto, il cessionario e il locatore non possono impedire all’originario conduttore di profittare della transazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Arezzo - decreto del 16- 09- 2021

 

riferimenti normativi: art. 36, L. n. 392/78

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. I, Sentenza n. 16050 del 08/07/2009

La vicenda

Una società concedeva in locazione un locale commerciale ad altra società che, successivamente cedeva il ramo d’azienda. La cessionaria del ramo d’azienda dell’originaria conduttrice – che subentrava nel rapporto di locazione ove quest’ultima esercitava la propria attività d’impresa – ometteva di corrispondere puntualmente i dovuti canoni, così da cumulare un debito notevole. La locatrice otteneva, nei confronti della cessionaria del ramo d’azienda, un decreto ingiuntivo, avverso il quale veniva proposta opposizione. Nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, veniva raggiunto un accordo transattivo che comportava per il debitore il pagamento di una somma inferiore rispetto a quella dovuta. Di conseguenza la locatrice si rivolgeva all’originario conduttore (che nel frattempo era sottoposto alla procedura di Amministrazione Straordinaria) per richiedere quanto non era riuscito ad ottenere dal cessionario, nuovo conduttore. Tale richiesta veniva, però, cadeva nel nulla. La locatrice, allora, depositava ricorso per insinuazione al passivo per ottenere la somma residua del debito. Nel progetto di stato passivo i Commissari contestavano il diritto della locatrice all’ammissione del credito affermando che, per effetto della transazione avente efficacia novativa, le obbligazioni si sarebbero estinte anche nei propri confronti, avendo gli Organi della stessa espressamente dichiarato di volerne profittare, ai sensi dell’art. 1304 c.c. Il giudice delegato ammetteva il credito come da domanda. In particolare rilevava che la responsabilità del cedente ex art. 36 della l. n. 392/1978 non ha carattere solidale bensì sussidiario, con la conseguenza che i Commissari straordinari non avrebbero potuto rifarsi all’art. 1304 c.c. relativo alle obbligazioni solidali; osservava, inoltre che, per espressa volontà delle parti, l’accordo transattivo doveva intendersi non novativo e non esteso all’intera obbligazione: in altre parole non avrebbe dovuto riguardare l’originario cedente del ramo d’azienda e del contratto. L’originario conduttore (come detto in amministrazione straordinaria) censurava il provvedimento del giudice delegato, sostenendo, in sintesi, che la responsabilità del conduttore cedente ex art. 36 L. n. 392/1978, pur sussidiaria, avesse comunque carattere solidale, con conseguente applicabilità dell’art. 1304 c.c.

La questione

In caso di cessione del rapporto di locazione (e dell’azienda), il cessionario del contratto ed il locatore possono escludere all’originario conduttore cedente di profittare ex art. 1304 c.c. della transazione tra di essi stipulata, ove questa abbia ad oggetto obbligazioni sorte in conseguenza di inadempimenti del cessionario?

La soluzione

Il Tribunale di Arezzo ha dato ragione all’originario conduttore.

L’art. 36 della legge n. 392 del 1978 attribuisce al cedente l’azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell’immobile ove l’attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che può solo opporsi per gravi motivi. Tuttavia, l’ultimo comma della disposizione tutela la posizione del contraente ceduto, prevedendo, ulteriormente, che il locatore “… se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Il giudice aretino ha sottolineato come ricorra, nel caso in esame, un’ipotesi di responsabilità sussidiaria del cedente – originario conduttore, ove questi non sia stato liberato dal ceduto locatore. Secondo lo stesso giudice la responsabilità del conduttore cedente, ex art. 36 l. n. 392/1978, pur sussidiaria è comunque compatibile con il carattere solidale, con conseguente applicabilità dell’art. 1304 c.c.; di conseguenza per effetto della transazione, avente efficacia novativa, le obbligazioni si sarebbero estinte anche nei confronti dell’originario conduttore (che aveva espressamente dichiarato di volerne profittare). In ogni caso, il Tribunale ha osservato che la clausola che priva un altro condebitore della possibilità di profittare degli effetti dell’accordo transattivo deve intendersi inefficace, non essendo consentito alle parti di privare un terzo della possibilità di esercitare un diritto potestativo previsto e riconosciuto dalla legge

LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE

Il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte (art. 36, comma 2, l. n. 392/1978). Si tratta di responsabilità di natura sussidiaria, caratterizzata da mero beneficium ordinis.

A tale proposito, è stato, infatti, precisato che, in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della l. n. 392/1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell’immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora (Cass. civ., Sez. VI – 3, 12/11/2015, n. 23111). In ogni caso, accertato l’inadempimento dell’ultimo cessionario diviene legittima la facoltà del locatore di domandare l’adempimento ai cessionari intermedi, compresi il primo, tutti responsabili in via solidale con le relative conseguenze di legge in tema di riparto interno dell’obbligazione (Trib. Roma, sez. VI, 09/01/2020 n.576).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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