Foro competente per le cause condominiali e clausola del regolamento

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 1068 del 14-01-2022

È valida la clausola del regolamento che deroga al foro competente per le cause condominiali non trattandosi di un foro inderogabile

Riferimenti normativi: art. 23 c.p.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 17130 del 25/08/2015

La vicenda

Due condomini facenti parte di un condominio con unità immobiliari in multiproprietà decidevano di impugnare una delibera assembleare, avente ad oggetto l’approvazione dei consuntivi per gli anni 2008 e 2009 ed i relativi riparti, contestati in relazione all’inserimento di spese extracondominiali e per la scarsa intellegibilità contabile dei documenti. Tale impugnazione presentava due problemi. In primo luogo, insieme al condominio, era stata citata in giudizio anche la società che amministrava il caseggiato. Inoltre, in considerazione di un’apposita clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale che prevedeva un foro convenzionale per ogni controversia “relativa al presente regolamento”, la causa era stata radicata presso il Tribunale di Milano (il palazzo però si trovava in Sardegna). Il Tribunale e poi la Corte d’appello di Milano dichiaravano la mancanza di legittimazione passiva della predetta società rispetto alla domanda di impugnazione della deliberazione condominiale proposta dagli attori. In ogni caso, i giudici di primo e secondo grado ritenevano fosse competente il Tribunale di Tempio Pausania, in forza del foro esclusivo di cui all’art. 23 c.p.c., escludendo altresì che tale foro fosse stato derogato in favore del foro di Milano dal regolamento condominiale. I soccombenti ricorrevano in cassazione, convinti che fosse competente il Tribunale di Milano.

La questione

È valida la clausola del regolamento di condominio che deroga al foro competente per le cause condominiali?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. I giudici supremi mettono in rilievo che le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall’art. 28 c.p.c.; tra i fori inderogabili non vi rientra quello per le cause tra condomini. Il foro ex art. 23 c.p.c. è, quindi, derogabile in presenza di un accordo tra le parti. In particolare – come precisa la Cassazione – la clausola del regolamento di condominio che individua un foro convenzionale per ogni controversia ad esso “relativa” deve interpretarsi come operante con riguardo alla lite instaurata mediante impugnazione di una deliberazione dell’assemblea per vizi relativi alla ripartizione delle spese, trattandosi di controversia in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa, congiunto ad altri.

Le riflessioni conclusive

Secondo l’art. 23 c.p.c. (Foro per le cause tra soci e tra condomini) per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione. Merita di essere ricordato che la sfera di applicazione di questa ultima norma comprende sia le liti tra singoli condomini, attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse sia le liti attinenti ai diritti di obbligazione; in caso contrario, non si comprenderebbe la necessità di prevedere una norma specifica con riferimento al condominio, visto che già l’articolo 21 c.p.c. prevede, quale foro speciale per le cause relative ai diritti reali immobiliari, quello del luogo dove è posto l’immobile. Ne consegue che, ad esempio, rientra nel campo di applicazione dell’articolo 23 c.p.c. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall’appartamento sovrastante, come pure la domanda con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell’edificio, tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità. In altre parole se si tratta di debiti verso il condominio, di richiesta di risarcimento danni del condomino alla collettività condominiale o di controversie sull’uso delle cose comuni o magari sulla rivendicazione della proprietà dei beni, è sempre competente il giudice del circondario del luogo in cui è ubicato l’immobile.

Come sostiene la sentenza in commento, si deve considerare che, in materia di competenza territoriale, l’art. 23 c.p.c., che prevede per le cause condominiali il foro esclusivo del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, è derogabile poiché non rientra nelle ipotesi di cui all’art. 28 c.p.c., né il carattere esclusivo del foro stesso implica una diversa soluzione, sicché è valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale che stabilisca un foro convenzionale per ogni controversia relativa al regolamento medesimo (Cass. civ., sez. VI, 25/08/2015, n. 17130).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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