Foro competente per le cause condominiali e clausola del regolamento

Scarica PDF Stampa
È valida la clausola del regolamento che deroga al foro competente per le cause condominiali non trattandosi di un foro inderogabile

Riferimenti normativi: art. 23 c.p.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 17130 del 25/08/2015

La vicenda

Due condomini facenti parte di un condominio con unità immobiliari in multiproprietà decidevano di impugnare una delibera assembleare, avente ad oggetto l’approvazione dei consuntivi per gli anni 2008 e 2009 ed i relativi riparti, contestati in relazione all’inserimento di spese extracondominiali e per la scarsa intellegibilità contabile dei documenti. Tale impugnazione presentava due problemi. In primo luogo, insieme al condominio, era stata citata in giudizio anche la società che amministrava il caseggiato. Inoltre, in considerazione di un’apposita clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale che prevedeva un foro convenzionale per ogni controversia “relativa al presente regolamento”, la causa era stata radicata presso il Tribunale di Milano (il palazzo però si trovava in Sardegna). Il Tribunale e poi la Corte d’appello di Milano dichiaravano la mancanza di legittimazione passiva della predetta società rispetto alla domanda di impugnazione della deliberazione condominiale proposta dagli attori. In ogni caso, i giudici di primo e secondo grado ritenevano fosse competente il Tribunale di Tempio Pausania, in forza del foro esclusivo di cui all’art. 23 c.p.c., escludendo altresì che tale foro fosse stato derogato in favore del foro di Milano dal regolamento condominiale. I soccombenti ricorrevano in cassazione, convinti che fosse competente il Tribunale di Milano.

La questione

È valida la clausola del regolamento di condominio che deroga al foro competente per le cause condominiali?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. I giudici supremi mettono in rilievo che le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall’art. 28 c.p.c.; tra i fori inderogabili non vi rientra quello per le cause tra condomini. Il foro ex art. 23 c.p.c. è, quindi, derogabile in presenza di un accordo tra le parti. In particolare – come precisa la Cassazione – la clausola del regolamento di condominio che individua un foro convenzionale per ogni controversia ad esso “relativa” deve interpretarsi come operante con riguardo alla lite instaurata mediante impugnazione di una deliberazione dell’assemblea per vizi relativi alla ripartizione delle spese, trattandosi di controversia in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa, congiunto ad altri.

Le riflessioni conclusive

Secondo l’art. 23 c.p.c. (Foro per le cause tra soci e tra condomini) per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione. Merita di essere ricordato che la sfera di applicazione di questa ultima norma comprende sia le liti tra singoli condomini, attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse sia le liti attinenti ai diritti di obbligazione; in caso contrario, non si comprenderebbe la necessità di prevedere una norma specifica con riferimento al condominio, visto che già l’articolo 21 c.p.c. prevede, quale foro speciale per le cause relative ai diritti reali immobiliari, quello del luogo dove è posto l’immobile. Ne consegue che, ad esempio, rientra nel campo di applicazione dell’articolo 23 c.p.c. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall’appartamento sovrastante, come pure la domanda con cui il convenuto, sul presupposto della provenienza dei lamentati danni da parti comuni dell’edificio, tenda a riversare sul condominio ogni responsabilità. In altre parole se si tratta di debiti verso il condominio, di richiesta di risarcimento danni del condomino alla collettività condominiale o di controversie sull’uso delle cose comuni o magari sulla rivendicazione della proprietà dei beni, è sempre competente il giudice del circondario del luogo in cui è ubicato l’immobile.

Come sostiene la sentenza in commento, si deve considerare che, in materia di competenza territoriale, l’art. 23 c.p.c., che prevede per le cause condominiali il foro esclusivo del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, è derogabile poiché non rientra nelle ipotesi di cui all’art. 28 c.p.c., né il carattere esclusivo del foro stesso implica una diversa soluzione, sicché è valida ed efficace la clausola del regolamento condominiale che stabilisca un foro convenzionale per ogni controversia relativa al regolamento medesimo (Cass. civ., sez. VI, 25/08/2015, n. 17130).

Volumi consigliati:

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

Il regolamento di condominio

Il presente volume si prefigge l’obiettivo di illustrare, in modo semplice e completo, la disciplina relativa al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali e le conclusioni a cui è pervenuta la giurisprudenza più significativa, fornendo una pratica guida per quanti, per ragioni professionali, vogliono avere la piena comprensione della realtà condominiale.L’opera offre una esaustiva trattazione dell’argomento, dedicando, tra gli altri, capitoli specifici a questioni di stretta operatività quotidiana legate al regolamento, come la distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari, le parti comuni, le spese condominiali, la limitazione della proprietà esclusiva, immissioni moleste e decoro, sanzioni e risoluzione delle controversie.Al volume è associata, oltre a un dettagliato indice analitico per il facile reperimento delle informazioni, una ricca documentazione online che comprende gli schemi di regolamento condominiale e utili fogli di calcolo Excel per la determinazione delle tabelle millesimali e la relativa relazione di calcolo.Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

Giuseppe Bordolli | 2020 Maggioli Editore

39.00 €  37.05 €

Sentenza collegata

115875-1.pdf 463kB

Iscriviti alla newsletter per poter scaricare gli allegati

Grazie per esserti iscritto alla newsletter. Ora puoi scaricare il tuo contenuto.

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento