Divieto di affitti brevi con avvicendamento continuo e rischi per il condominio

È vietata l’attività di affitti brevi che comporti continuo avvicendamento di ospiti, rumori molesti, danneggiamenti in quanto lesiva del decoro del caseggiato e foriera di pericolo di danno per il condominio e i suoi abitanti. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

1. La vicenda: affitti brevi con ospiti rumorosi

Un condomino sostiene che i convenuti (altri partecipanti al condominio), tramite un’agenzia, abbiano avviato una residenza turistico-alberghiera o un bed and breakfast, con conseguenti disagi per il condominio in termini di quiete, sicurezza e decoro. Il punto centrale della contestazione riguarda il regolamento condominiale, che vieta espressamente tale attività. Secondo l’attore questo divieto è opponibile ai convenuti, poiché il regolamento è trascritto nei registri immobiliari fin dal 1956 e la restrizione è riportata negli atti di provenienza dei precedenti proprietari. In ogni caso sostiene che i convenuti erano consapevoli dell’esistenza del regolamento, come documentato negli atti presentati in giudizio.  Del resto a parere dello stesso condomino, anche se l’attività svolta non fosse perfettamente assimilabile all’affitto di camere ammobiliate, potrebbe comunque risultare incompatibile con il regolamento condominiale e persino configurare una violazione dell’articolo 2043 c.c., poiché considerata lesiva della tranquillità, dell’igiene e del decoro dello stabile.  Di conseguenza, parte attrice chiede che i convenuti cessino immediatamente l’attività e propone l’applicazione dell’articolo 614 bis c.p.c., che permetterebbe di imporre una penale in caso di ritardo nell’esecuzione dell’ordine di cessazione. I convenuti sostengono che il regolamento condominiale non è stato trascritto nei registri immobiliari, né riportato nella nota di trascrizione, ma semplicemente allegato al contratto di compravendita originario del 1954. Di conseguenza, contestano che il regolamento possa essere loro opponibile. Contestano poi la violazione del decoro e della tranquillità condominiale. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La questione

Le regole generali di comportamento che disciplinano la civile convivenza nell’ambito del condominio devono essere rispettate anche dai conduttori dei condomini?

3. La soluzione

Il Tribunale ha notato che non è stato provato se le clausole limitative della destinazione d’uso del regolamento siano state specificatamente trascritte nell’atto di acquisto della parte convenuta (e nella nota di trascrizione), né che siano state oggetto di specifica trattativa tra le parti. Come ha sottolineato il giudicante, le clausole del regolamento condominiale perciò non sono risultate opponibili ai convenuti, il che ha portato al rigetto della domanda dell’attore. Di conseguenza, non è stato neanche necessario approfondire ulteriormente la questione relativa alla tipologia di attività svolta dai convenuti, poiché l’inapplicabilità delle pattuizioni ha assorbito ogni ulteriore valutazione. Il Tribunale però ha osservato che l’inopponibilità delle clausole destinazione d’uso non esclude la vigenza e l’operatività delle regole generali di comportamento che disciplinano la civile convivenza nell’ambito del condominio. Pertanto, il decidente ha affermato che l’attività di affitti brevi che comporti continuo avvicendamento di ospiti, rumori molesti, danneggiamenti delle parti comuni, utilizzo improprio degli ascensori per il trasporto di biancheria e violazioni nella gestione dei rifiuti, deve ritenersi vietata in quanto lesiva del decoro dell’edificio e foriera di pericolo di danno per lo stabile e i suoi abitanti. Per quanto sopra il Tribunale ha condannato i convenuti a cessare detta attività, a decorrere dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione della sentenza. Tale termine viene posto per permettere ai convenuti di non interrompere bruscamente i rapporti locativi in essere o disdire senza congruo anticipo le prenotazioni. In ogni caso, il Tribunale ha accolto anche la richiesta avanzata dall’attore ai sensi dell’articolo 614 bis c.p.c., stabilendo una sanzione di 100 euro al giorno per ciascuna unità immobiliare di proprietà dei convenuti. Tale somma sarà dovuta per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della decisione, a partire dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione della sentenza.

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4. Le riflessioni conclusive

Le clausole – contenute nel regolamento contrattuale – che limitano la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale e sono soggette alla trascrizione, ai fini dell’opponibilità ai terzi. In assenza di trascrizione, può essere sufficiente il contenuto dell’atto di compravendita purché a) siano indicate chiaramente le clausole impositive della servitù, non bastando un mero rinvio al regolamento contrattuale; b) tali clausole siano ripetute nei successivi atti di trasferimento, altrimenti tornerebbe ad operare il principio di relatività ex art. 1372 c.c. (Cass. civ., sez. II, 09/08/2022, n. 24526). Se le clausole del regolamento condominiale riguardanti la destinazione d’uso di un’unità immobiliare risultassero inopponibili, ciò non significa che vengano meno le norme generali di comportamento che regolano la civile convivenza tra i condomini.
Di conseguenza, indipendentemente dall’applicabilità del regolamento condominiale ai singoli proprietari, ogni condomino o suo conduttore è comunque tenuto a rispettare le regole di decoro, quiete e sicurezza previste dalle normative generali. Nella vicenda esaminata nel corso del procedimento i disagi, accertati in istruttoria sono risultati numerosi, di varia natura e frequenti: continui arrivi e partenze a tutte le ore del giorno e della notte, assembramenti nell’atrio condominiale, rumore da trascinamento delle valigie, vociare degli ospiti agli arrivi e alle partenze, errata raccolta differenziata dei rifiuti, abbandono di sacchi della spazzatura sui pianerottoli.