Danni da infiltrazioni: il concorso di colpa del condomino danneggiato riduce l’importo del suo risarcimento. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: artt. 1227 c.c.; 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Lecce, Sentenza del 21 settembre 2021, n. 2508
Indice
1. La vicenda: danni per infiltrazioni
Un condomino, titolare di un appartamento sottostante ad una terrazza a livello di altro condomino, subisce la persistente e diffusa presenza di macchie/muffe nei locali salotto, bagno secondario, cucina e disimpegno. Per rivolvere i problemi infiltrativi venivano deliberati e poi effettuati lavori straordinari sul terrazzo a livello di proprietà esclusiva. La ditta appaltatrice si era obbligata ad eseguire anche i lavori di ripristino all’interno dell’appartamento della danneggiata (come in effetti avveniva). Successivamente all’esecuzione delle opere, si verificano nuove infiltrazioni provenienti sempre dal terrazzo a livello. La condomina informa l’amministratore e viene effettuato un sopralluogo nell’appartamento con i tecnici della ditta appaltatrice; tuttavia, a seguito della inattività delle parti interessate, nuove copiose piogge e conseguente nuovo episodio di intrusione d’acqua nell’immobile, una visita dei tecnici dell’U.S.L. e relativa certificazione igienico da cui emergevano le condizioni igienico- sanitarie, la danneggiata cita in giudizio il condominio e il titolare della terrazza a livello chiedendo il pagamento dei danni per il mancato godimento parziale dell’appartamento e per le opere di ripristino del muro. Il convenuto chiama in causa la ditta appaltatrice e l’assicurazione del chiamato. Nel corso del procedimento il CTU nominato ha accertato che l’impermeabilizzazione del terrazzo non presenta problemi, ad eccezione di una piccola infiltrazione, rilevata solo con la strumentazione e non visibile a occhio nudo, in cucina nel punto in corrispondenza della bocchetta di scolo delle acque del terrazzo. Secondo lo stesso tecnico, i danni verificatisi all’interno dell’appartamento dipendono in gran parte da fenomeni di umidità derivanti da caratteristiche costruttive dell’immobile (ponti termici) e dalla gestione dell’areazione. In particolare, a parere dello stesso perito, la responsabilità dei danni è attribuibile per l’80% alla non corretta gestione dell’aereazione nell’immobile ed alle caratteristiche costruttive dell’appartamento per la presenza di ponti termici; e per il restante 20% al limitato fenomeno infiltrativo proveniente dalla bocchetta di scolo per il quale è risultata responsabile la ditta appaltatrice chiamata in causa per non aver eseguito i lavori a regola d’arte. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.Lisa CiardiGiornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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2. La questione: concorso di colpa del condomino
La formazione di condense e successive muffe può essere causata dal comportamento dello stesso condomino che lamenta infiltrazioni nell’abitazione?
3. La soluzione
Il Tribunale ha riconosciuto il concorso dell’attrice nella causazione dei danni lamentati all’interno del suo immobile. Il giudice laziale ha aderito pienamente alle conclusioni del CTU secondo cui l’insorgenza dei microrganismi nell’appartamento dell’attrice è stato causato da un’elevata concentrazione di umidità presente nell’aria dell’abitazione dovuta, oltre agli apporti di acqua “liquida” provenienti dalla predetta infiltrazione, ad una non sufficiente aerazione dei locali, soprattutto durante i mesi più freddi. Il Tribunale ha ritenuto congruo l’importo dei lavori indicato dal CTU in euro 500,00 per le lavorazioni da eseguire alla bocchetta di scolo delle acque meteoriche come anche quello di euro di euro 1000 per i lavori di sistemazione dell’appartamento per un totale di euro 1.500,00.
La spesa di euro 500,00 per i lavori da eseguirsi per la riparazione della bocchetta di scolo è stata posta tutta a carico della ditta. Quest’ultima è stata condannata anche al pagamento delle spese per le opere di ripristino dell’abitazione della danneggiata ma per la sola quota del 20% (e per quindi per l’importo di euro 200,00) atteso il concorso di colpa del danneggiato. Respinta per mancanza di prove la domanda di risarcimento del danno da mancato godimento dell’immobile proposta dall’attrice.
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4. Le riflessioni conclusive
I danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare il cui uso non sia comune a tutti i condomini, vanno ascritti sia a carico del proprietario, o usuario esclusivo, quale custode del bene ex art. 2051 c.c., sia a carico del condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Nel caso esaminato i fenomeni infiltrativi sono risultati localizzati all’altezza della bocchetta di scolo del terrazzo. Si ricorda che il regime di cui all’articolo 1126 c.c., disciplina soltanto le spese per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso. Questa norma non si applica alle spese relative ai canali di scolo e alle bocchette, da considerare parti comuni dell’edificio. Di conseguenza, i costi per la loro manutenzione devono essere ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Il danneggiato è stato ritenuto in larga parte responsabile delle infiltrazioni nella sua proprietà, con una conseguente riduzione del risarcimento in proporzione alla gravità della sua colpa. Questo significa che, pur avendo diritto a un indennizzo, la somma riconosciuta è stata diminuita perché il suo comportamento ha contribuito, in larga parte, al verificarsi del danno. (Trib. Lecce 21 settembre 2021, n. 2508).
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