Superbonus sismico: niente danni al condominio se colpa dei condomini

Non è legittima la richiesta danni al condominio e all’appaltatore se l’esclusione dai benefici derivanti dal Superbonus sismico è dovuta alla negligenza dei condomini. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.
riferimenti normativi: art.  1128 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Tribunale Salerno, Sentenza del 18/01/2019, n. 199

1. La vicenda: i danni dei condomini

Un condominio è in pessime condizioni. Il Comune ha ordinato lo sgombero dell’edificio. Nel tentativo di consolidare il palazzo, il condominio ha scelto un general contractor, individuando una società per l’esecuzione dei lavori. L’operazione viene finanziata attraverso lo sconto in fattura e la cessione del credito fiscale in favore dell’impresa appaltatrice, che ha accettato questa modalità come forma di estinzione dell’obbligazione di pagamento del corrispettivo d’appalto. Successivamente l’assemblea ha approvato il consuntivo dei lavori di consolidamento eseguiti dalla società sopra detta, con la relativa ripartizione tra i condomini. Inoltre viene approvato il preventivo dei lavori di completamento, con la suddivisione delle quote dovute da ciascun condomino. Per coloro che avevano aderito alla cessione del credito fiscale tramite sconto in fattura, la quota risultava azzerata. I titolari di un appartamento, insieme ad altri condomini che non hanno aderito alla cessione del credito, si sono ritrovati con la quota caricata a debito. Gli stessi condomini si sono rivolti all’Autorità Giudiziaria citando in giudizio il condominio e la società appaltatrice. Gli attori hanno notato che, in base alle deliberazioni adottate, erano obbligati a corrispondere al condominio una somma elevata, importo da trasferire poi all’impresa appaltatrice. Gli attori sostengono che, nel caso in cui si fosse accertato che non avevano i requisiti per ottenere il Superbonus, avrebbero potuto richiedere l’annullamento degli atti e far valere la disposizione dell’articolo 1128 c.c., comma 4. D’altra parte, se l’esclusione dal beneficio fosse stata conseguenza di inadempienze o di una gestione negligente da parte del condominio e/o dell’impresa, gli attori ritengono che avrebbero potuto pretendere la condanna dei convenuti affinché provvedessero a sanare la situazione.
I condomini hanno chiesto perciò la condanna dei convenuti a compiere tutti gli adempimenti ancora possibili affinché possano beneficiare dei suddetti incentivi. In alternativa, qualora ciò non fosse più fattibile, hanno chiesto che venisse posta a carico dei convenuti, in solido tra loro, la somma corrispondente alla quota di partecipazione alla spesa, come indicato nello stato di ripartizione del consuntivo dei lavori eseguiti e approvato dall’assemblea, con relativa compensazione. In ogni caso hanno domandato l’annullamento della delibera di approvazione dello stato di ripartizione del consuntivo dei lavori di consolidamento statico eseguiti dalla società appaltatrice. Gli attori hanno appreso che il fiscalista dell’appaltatrice aveva effettuato una visura catastale dalla quale risultava che la loro unità immobiliare era ancora intestata al de cuius. Di conseguenza lamentano il fatto che, pur nella conoscenza di tale circostanza, il detto fiscalista non avesse comunicato ad alcuno che era necessario volturare l’iscrizione catastale per accedere ai benefici fiscali. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”.

2. La questione

È possibile la cessione del credito per coloro che hanno ereditato un’immobile in condominio ma non hanno ancora presentato la dichiarazione di successione?

3. La soluzione: responsabilità dei condomini, non del condominio

Il Tribunale ha dato torto agli attori. Come ha notato lo stesso giudice la dichiarazione presentata dai comproprietari dell’immobile (attori) per l’autorizzazione alla cessione del proprio credito d’imposta alla società appaltatrice riportava un titolo di proprietà non corrispondente a quello risultante dalla visura catastale, dal momento che l’intestataria dell’immobile in questione era deceduta e (2022) la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata dagli eredi-attori, che non risultavano quindi proprietari dell’immobile. Di conseguenza, a parere del Tribunale, in difetto di una valida cessione di credito all’appaltatrice (poiché i cedenti non risultavano proprietari dell’unità immobiliare che aveva la possibilità di beneficiare del credito fiscale di ristrutturazione, contrariamente a quanto dagli stessi dichiarato), gli eredi della de cuius devono rispondere della quota di corrispettivo imputabile alla loro unità secondo il principio generale, ossia pagando l’obbligazione pecuniaria in danaro.

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4. Le riflessioni conclusive

È compito dell’amministratore di condominio, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini per lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato. La mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del singolo condomino, comporta la responsabilità dell’amministratore solo se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento (Cass. civ., sez. III, 26/09/2017, n. 22343).  Di conseguenza l’amministratore negligente può essere ritenuto responsabile dei danni da perdita del Superbonus, qualora siano imputabili alla sua inerzia. Nel caso esaminato è emerso però che l’accesso alla detrazione fiscale sia stata causata dal fatto proprio dei condomini. Essi, infatti, hanno provveduto alla successione ben dopo la fine dei lavori ed addirittura dopo la delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo. Al momento della presentazione delle dichiarazioni di cessione del credito, la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata dagli eredi, che non risultavano quindi proprietari dell’immobile.