Il contratto di locazione a canone concordato – Scheda di Diritto

Il contratto di locazione a canone concordato è una particolare tipologia di contratto ad uso abitativo disciplinata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, in particolare agli articoli 2, comma 3, e 4. Tale forma contrattuale si distingue per la determinazione del canone sulla base di accordi territoriali sottoscritti tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e degli inquilini, validati dalle autorità locali.
L’obiettivo è promuovere l’accesso all’abitazione in zone ad alta tensione abitativa, calmierando i prezzi degli affitti a fronte di specifici vantaggi fiscali.

1. Differenze rispetto al canone libero

Il contratto a canone concordato si distingue dal contratto a canone libero (ex art. 2, comma 1, Legge 431/1998) per:

• la durata vincolata (3 anni + 2) anziché libera (4 + 4);
• il canone massimo predeterminato negli accordi locali, invece di essere liberamente stabilito;
• la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali specifiche.

Tale modello contrattuale rappresenta un compromesso tra le esigenze del locatore (vantaggi fiscali, tempi certi) e quelle del conduttore (canoni più bassi e accessibili).

2. Durata del contratto

La durata minima prevista per i contratti a canone concordato è di 3 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 2, salvo disdetta per motivi tassativamente indicati dalla legge (esigenze personali del locatore, vendita dell’immobile, ecc.).
Esistono inoltre formule transitorie (da 1 a 18 mesi) e per studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni), ciascuna con requisiti e forme specifiche.

3. Formazione del canone: gli accordi territoriali

Il canone non può essere determinato liberamente ma deve rispettare i valori minimi e massimi fissati negli accordi territoriali sottoscritti tra associazioni di proprietari e conduttori, depositati presso i Comuni.
Gli accordi:

• indicano le fasce di oscillazione del canone;
• classificano gli immobili in fasce qualitative (standard, medio, signorile);
• prevedono la combinazione di vari parametri (ubicazione, stato manutentivo, presenza di pertinenze, ecc.);
• possono contenere modelli contrattuali tipo, che, se utilizzati, consentono l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Per garantire la correttezza del canone, è possibile (e in molti Comuni è necessario) richiedere una attestazione di conformità da parte delle associazioni firmatarie.

4. Regime fiscale agevolato

Il contratto a canone concordato consente l’accesso a numerose agevolazioni fiscali, tra cui:
Per il locatore

• cedolare secca al 10% (anziché 21%) per gli immobili ubicati in Comuni ad alta tensione abitativa (elencati nel D.M. 14/07/2004) o colpiti da eventi calamitosi;
• riduzione del 30% della base imponibile IMU (se deliberato dal Comune);
• deduzione forfettaria del 5% del canone in regime IRPEF ordinario;
• imposta di registro ridotta al 70% per chi non opta per la cedolare secca.

Per il conduttore

• detrazioni fiscali sul canone di locazione in dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF), in funzione del reddito complessivo.

5. Requisiti di validità

Per essere valido ed efficace, il contratto a canone concordato:

• deve essere redatto in forma scritta utilizzando i modelli tipo aggiornati;
• deve riportare i riferimenti all’accordo territoriale applicabile;
• può richiedere la certificazione di conformità del canone da parte delle associazioni firmatarie, obbligatoria per accedere ad agevolazioni in alcuni Comuni.

Il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula, anche in caso di opzione per la cedolare secca.

6. Disdetta e rinnovo

Alla scadenza del primo triennio, se il locatore non invia disdetta per uno dei motivi tassativi previsti dalla legge, il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni.
Alla scadenza dei 5 anni, le parti possono:

• rinnovare alle stesse condizioni;
• stipulare un nuovo contratto;
• recedere nel rispetto dei termini e motivazioni previsti.

7. Compatibilità con la cedolare secca

Il contratto a canone concordato è perfettamente compatibile con il regime fiscale della cedolare secca, che – in tali casi – può essere applicata con l’aliquota ridotta del 10%, incentivando il proprietario a preferire questa tipologia contrattuale rispetto al canone libero.
È importante che:

• il locatore sia una persona fisica che non agisce in regime d’impresa;
• l’immobile sia accatastato ad uso abitativo e situato nei Comuni inclusi negli elenchi ministeriali.

8. Vantaggi e criticità

Vantaggi

• Canoni calmierati per gli inquilini;
• Fiscalità agevolata per i proprietari;
• Durata contrattuale più flessibile rispetto al canone libero;
• Possibilità di usare modelli precompilati e parametri oggettivi.

Criticità

• Procedura burocratica più complessa;
• Necessità di conoscere gli accordi territoriali locali;
• Obbligo (in alcuni Comuni) di ottenere l’attestazione del canone;
• Minore redditività rispetto al mercato libero in alcune aree.

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