Condizionatori in condominio: distanze applicabili

In ambito condominiale la normativa sulle distanze non si applica quando un singolo condomino installa impianti che rispondono all’evoluzione delle esigenze abitative generali della comunità. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Palermo, Sentenza n. 269 del 15/02/2017

1. La vicenda: distanze tra condizionatori

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., una condomina, proprietaria di un appartamento al primo piano, chiedeva la condanna dei condomini dell’appartamento al piano terra a consentirle il passaggio nella loro proprietà, per collocare sulla facciata laterale condominiale l’unità esterna di un impianto di climatizzazione. L’attrice dichiarava di aver ottenuto l’autorizzazione da parte degli altri condomini per installare detta unità esterna sul muro perimetrale. I convenuti si costituivano in giudizio rilevando che l’autorizzazione del Comune prevedeva una distanza di almeno due metri dalle finestre e dal terreno, mentre la collocazione in questione sarebbe stata a meno di due metri dal tetto della loro veranda al piano terra. Inoltre notavano che l’installazione era in contrasto con le disposizioni normative e l’intento del legislatore dell’articolo 843 c.c., poiché la limitazione del loro diritto di proprietà dei convenuti non avrebbe avuto una durata determinata. In ogni caso sostenevano che l’unità esterna contravveniva agli articoli 905, 907 e 889 c.c. Il Tribunale dava ragione alla condomina. Il decidente evidenziava che l’accesso al fondo dei resistenti con il trabattello risultava essere l’unica modalità per l’installazione del macchinario, in assenza di specifiche eccezioni anche in relazione ad eventuali danni derivanti dallo stesso accesso. Il giudice evidenziava che, in ambito condominiale, le norme sulle distanze si applicano direttamente solo se l’uso del bene comune, come il muro perimetrale, avviene in modo diverso dal solito e riduce irragionevolmente la possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini. A parere del Tribunale però la prevista installazione dell’unità esterna del condizionatore costituiva un uso normale ex art. 1102 c.c. del muro condominiale e non pregiudicava la possibilità dell’uso per gli altri condomini; inoltre aggiungeva che la predetta unità esterna dell’impianto rispettava il limite di due metri dalle finestre dei resistenti, previsto dal regolamento edilizio del Comune, mentre nessun apprezzabile pregiudizio derivava dalla vicinanza alla tettoia di copertura della veranda dei resistenti. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione

Le norme sulle distanze trovano immediata applicazione negli edifici condominiali?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione alla condomina. I giudici di secondo grado hanno notato che la collocazione dell’unità esterna dell’impianto di climatizzazione si configura quale lecita utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c. In particolare hanno messo in rilievo che qualora l’uso della cosa comune sia avvenuto nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell’edificio condominiale (Cass. 1989/2016 e 10477/2023).
Del resto, come evidenzia la Corte di Appello, non è risultato controverso il rispetto del limite di due metri dalle finestre dei resistenti, previsto dall’art. 78 del regolamento edilizio del Comune.

Potrebbero interessarti anche:

• La clausola che impone una posizione per installare i condizionatori esclude di farlo in parti comuni?
• Locazione, condizionatori del conduttore e rifiuto della riconsegna del locatore
• I condizionatori installati dal singolo condomino

4. Le riflessioni conclusive

In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (Cass. civ., sez. II, 19/04/2023, n.10477; Cass. civ., sez. II, 28/06/2019, n.17549). Si è anche affermato che la normativa sulle distanze non opera nel caso di impianti adeguati all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini (Cass. civ., sez. II, 20/08/1999, n. 8801). Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, la giurisprudenza ha favorito una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative” (Cass. civ., sez. II, 03/08/2012, n. 14107). In ogni caso nella vicenda esaminata è emerso che l’installazione dell’unità esterna dell’impianto di condizionamento non avrebbe comportato una significativa alterazione del decoro architettonico dell’edificio rispetto alle sue caratteristiche preesistenti.