Condominio: è possibile aprire una “sala di commiato”?

È possibile aprire una “sala di commiato” in condominio? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 08/10/2019, n. 25139

1. La vicenda: locazione del magazzino in condominio

Una società, proprietaria di un immobile sito al pianterreno del condominio, concedeva l’immobile in comodato d’uso; il comodatario decideva di locare lo stesso magazzino ad un conduttore interessato a destinarlo a “sala del commiato”.
L’assemblea condominiale, però, respingeva la richiesta del conduttore di apertura della sala da commiato nell’immobile locato. La predetta società, titolare del magazzino, riteneva la suddetta delibera illegittima per violazione dell’art. 6 del regolamento che consentiva di destinare le unità immobiliari site al pianterreno a “negozio e pubblico esercizio di qualsiasi genere e natura”, tranne una serie di attività ivi elencate, in cui non rientrava la tipologia di sala in questione. Il convenuto sosteneva, tra l’altro, che secondo la normativa regionale sull’argomento, l’istanza di apertura della sala da commiato avrebbe dovuto essere preceduta dall’acquisizione del parere favorevole del condominio, espresso secondo le vigenti disposizioni di legge. Il Tribunale rigettava la domanda proposta dalla società, ritenendo sussistente l’obbligo di acquisizione preventiva del parere favorevole del condominio per il soggetto interessato a procedere l’apertura, nel proprio stabile, di una sala del commiato, così come previsto dall’art. 8 del Piano di coordinamento per la realizzazione di nuovi cimiteri e crematori. Di conseguenza lo stesso giudice sosteneva che l’indagine sul contenuto dell’art. 6 del regolamento condominiale fosse superflua. La società soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello. L’appellante sosteneva che il provvedimento impugnato fosse viziato da un’errata applicazione e/o interpretazione di legge, nella parte in cui il Giudice di primo grado aveva affermato la necessità di acquisire il preventivo parere favorevole dell’assemblea condominiale, come previsto dal Piano Regionale di Coordinamento. L’ordinanza impugnata veniva censurata pure per avere ritenuto superflua ogni ulteriore indagine sul contenuto dell’art 6 del regolamento di condominio, con particolare riferimento alla tipologia di attività vietate ivi indicate, onde valutare l’eventuale estensione analogica del divieto alle sale del commiato. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

2. La questione

L’attività di esercizio delle sale di commiato rientra tra i pubblici esercizi?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ragione alla società attrice. I giudici di secondo grado hanno rilevato che l’art. 8 del Piano regionale nella sezione dedicata alle sale di commiato private ha previsto quanto segue: “Nel caso di edifici esistenti…l’istanza all’apertura della sala di commiato deve essere preceduta dall’acquisizione del parere favorevole del condominio, espresso secondo le vigenti disposizioni di legge.” Secondo la Corte di Appello la norma prevede che l’interessato, per poter presentare l’istanza di apertura di una sala di commiato e ottenere la relativa autorizzazione, deve aver ottenuto il parere favorevole dell’assemblea condominiale. Questo requisito è sempre necessario, anche nel caso in cui esista un regolamento di condominio, come dimostra la clausola di carattere generale che non distingue tra situazioni con o senza regolamento di condominio. A parere dei giudici di secondo grado nel caso in cui il condominio non abbia fornito tale parere favorevole, l’interessato ha la facoltà̀ di impugnare la delibera.
La controversia deve, quindi, essere risolta sulla base dell’analisi del regolamento. A tale proposito la Corte ha osservato che la previsione della legittimità dell’esercizio di pubblici servizi “di qualsiasi genere e natura” approntabili al piano terreno prevista dall’art. 6 è da considerare una clausola aperta e duttilmente conforme all’evoluzione storico-sociale, come la diffusione di altre nuove attività dimostra (sale da gioco, centri benessere…).
Secondo la Corte l’attività di esercizio delle sale di commiato rientra tra i pubblici esercizi, concetto con il quale si intende ogni attività che fornisca servizi al pubblico.

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4. Le riflessioni conclusive

Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini: di conseguenza devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono essere interpretate estensivamente; tuttavia, qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, l’interpretazione deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto (Cass. civ., sez. II, 08/10/2019, n. 25139). In altre parole, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti (Cass. civ., sez. II, 09/08/2022, n. 24526). In relazione alla vicenda esaminata è stato giustamente osservato che il servizio di “sala di commiato” è servizio comportante ogni volta l’accesso di un numero circoscritto di persone, nella tipologia dell’estremo saluto “a feretro chiuso”, senza che risulti alcun risvolto negativo sul piano del decoro o dell’igiene, requisito ultimo che è comunque preventivamente valutato dall’Autorità Amministrativa.