Installazione di ascensore all’interno del caseggiato: il concetto di inservibilità delle scale comuni consiste nel semplice disagio rispetto alla sua normale utilizzazione? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: art. 1120 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 12/03/2019, n. 7028
Indice
1. La vicenda: l’installazione di un ascensore in condominio
L’assemblea di un condominio deliberava di installare un ascensore all’interno del caseggiato. Alcuni condomini impugnavano la decisione assembleare, lamentando l’eccessiva riduzione delle scale e la lesione del decoro architettonico. Inoltre facevano presente che uno dei condomini non era stato convocato. Dall’esame della documentazione allegata in atti, emergeva che l’installazione dell’ascensore avrebbe comportato una riduzione della larghezza delle scale da 1,10 mt ad 0,80 mt. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
Una riduzione delle scale conseguente all’installazione di un ascensore rende automaticamente illegittima l’installazione di tale impianto?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo il giudicante la riduzione delle scale prevista non è tale da rendere del tutto inservibili le scale suddette: in altre parole non è risultato affatto provato che l’innovazione in oggetto sia tale da rendere le scale non usufruibili ed accessibili dai condomini attori. Il Tribunale ha evidenziato che l’interesse all’installazione, nonostante il dissenso di alcuni condomini, dell’impianto di ascensore è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell’esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell’edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all’uso o al godimento degli altri condomini, faciliti l’accesso dei condomini meno giovani alle unità abitative. In quest’ottica il Tribunale ha inoltre sottolineato che, sebbene la modifica proposta richieda un sacrificio da parte dei condomini, essa apporta notevoli benefici ai disabili e agli anziani che abitano nell’edificio. L’installazione dell’ascensore non è soltanto una necessità di accessibilità̀, ma risponde anche a un’esigenza sociale e contribuisce a migliorare la qualità̀ della vita dei residenti. Inoltre, il Tribunale ha escluso il presunto danno estetico, poiché́ gli attori non hanno dimostrato che l’ascensore avrebbe causato una lesione del decoro dell’edificio. Infine ha escluso che gli attori, regolarmente convocati, siano legittimati ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.
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4. Le riflessioni conclusive
La sentenza in commento ha sottolineato il notevole vantaggio che la costruzione dell’ascensore può̀ apportare alle persone anziane e ai disabili abitanti nel condominio. Di conseguenza ha escluso che la riduzione della larghezza delle scale di 30 cm (da 1,10 mt a 0,80 cm), sia tale da rendere le scale completamente inservibili.
A tale proposito si ricorda che è risultata legittima la riduzione delle scale alla larghezza di 80 centimetri, anche se comporta un lieve aumento delle difficoltà di transito o di trasporto con barella (Trib. Roma 27 maggio 2016); ma è apparsa non contestabile pure l’installazione dell’impianto in questione anche quando la larghezza della scala rimasta a disposizione per il transito è risultata pari a 0,72 m (Cass., sez. II, 05/08/2015, n. 16468).
La questione dell’inservibilità̀ di una parte comune in un condominio è legata non al semplice disagio subito, ma alla concreta inutilizzabilità̀ della parte comune, che deve risultare incompatibile con la sua normale fruibilità̀. Questo concetto è coessenziale all’idea di innovazione, che implica una modifica che impedisce o compromette l’utilizzo ordinario della parte comune. Inoltre, le specificità̀ che potrebbero limitare la tollerabilità̀ di tale compressione dei diritti del singolo condomino devono essere basate su caratteristiche inevitabili e costanti nell’utilizzo di quella parte comune, come affermato dalla giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 12/03/2019, n. 7028; Cass. civ., sez. II, 29/08/2018, n. 21342). In altre parole, non basta un disagio occasionale per giustificare un’azione di invalidità̀ o annullamento della modifica a una parte comune, ma deve esserci una compromissione sostanziale e duratura dell’uso collettivo del bene. In ogni caso si ricorda che le delibere relative alle innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del D.P.R. 27 aprile 1978, n. 384 (ora D.P.R. 24 luglio 1996, n. 503), nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, del codice sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’ articolo 1120 civile. Tali innovazioni non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121 primo comma del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.
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