Ascensore: manutenzione e costituzione del fondo spese

L’ascensore è indubbiamente un impianto comune. Tale principio riguarda tutte le componenti essenziali dell’impianto quali, ad esempio, l’ammortizzatore (dispositivo per arrestare progressivamente la cabina in discesa), l’argano (nel quale le funi portanti si avvolgono), la cabina, le funi di traino, il vano corsa.
Se l’edificio è costituito da più scale e, conseguentemente, è dotato di più ascensori che siano a servizio delle stesse, le spese andranno ripartite non tra la totalità dei condomini, ma solo tra coloro ai quali ciascun impianto di risalita è funzionalmente destinato. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

1. Le spese per l’ascensore: il criterio di ripartizione

L’art. 1124 c.c., nella nuova formulazione introdotta dalla c.d. “Riforma del condominio”, stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari “delle unità immobiliari a cui servono”, stabilendo che tra costoro la spesa relativa è ripartita, “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”; in ogni caso viene chiarito che, al fine del concorso nella metà della spesa ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Il legislatore ha inserito il concetto di “sostituzione” in luogo di quello precedente di “ricostruzione”, sembrando riferirsi all’ipotesi di sostituzione integrale dell’impianto di ascensore già esistente, non assimilabile, tuttavia, ad una nuova costruzione.
In merito, infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che l’articolo 1124 del codice civile, come modificato dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220, si riferisce unicamente alla manutenzione ed alla sostituzione (delle scale e) degli ascensori, e non anche all’installazione ex novo di un nuovo ascensore” (Trib. Monza, Sez. I, 03/03/2006).
In altre parole, ai fini del riparto delle spese per l’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore, trova applicazione la disciplina di cui all’art. 1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto di spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.
Si tenga conto, poi, che la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 09/10/1987).
Infine deve essere ricordato che se la delibera che approva la sostituzione dell’ascensore non stabilisce nulla circa il criterio di ripartizione della spesa, tale omissione” non è motivo di illegittimità della delibera stessa, in quanto non è obbligatorio – e non è previsto dalla legge – stabilire, in sede di approvazione di una spesa, anche come questa sarà ripartita tra i condomini, valendo, in assenza di precisa volontà assembleare, i criteri di legge o quelli previsti, se sussistente, dal regolamento condominiale (Trib. Firenze 9 novembre 2020, n. 2452). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

2. Quando è necessaria la costituzione del fondo spese ex articolo 1135 c.c.

Per manutenzioni ordinarie degli impianti devono intendersi quei controlli periodici che richiedono pulizia e registrazione degli elementi degli impianti; in particolare, per gli impianti ascensori i controlli riguardano la pulizia, la lubrificazione e la registrazione delle pulsantiere, delle fermate al piano, del corretto funzionamento delle porte, dello stato del paracadute e dei freni di emergenza, nonché della puleggia e delle funi e di tutti quei componenti che precludono la sicurezza dell’ascensore. Per manutenzione straordinaria devono intendersi tutti quegli interventi che non hanno una periodicità ma si rendono necessari quando l’impianto ormai vetusto necessita di migliorie o si riscontrano guasti che riguardano uno o più componenti dell’impianto.
Tenendo conto di quanto sopra devono intendersi come opere di manutenzione straordinaria, ad esempio, la sostituzione del quadro manovra, degli argani e delle funi nonché delle serrature elettroniche ai piani, interventi che non possono essere considerate rientranti tra i controlli periodici previsti per una manutenzione ordinaria. In relazione a tali interventi si deve applicare quanto previsto dall’articolo 1135 c.c. n.4. Tale norma prevede che l’assemblea dei condomini provvede… «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale configura un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.
La norma tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del condominio e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi. Ne consegue che la mancata costituzione del fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria all’ascensore comporta la nullità della delibera sul punto perché presa in violazione dell’art. 1135 c.c. n. 4. (Trib. Milano 27 gennaio 2025, n. 698; Trib. Bergamo 22 giugno 2023, n. 1348). Del resto una delibera non può discostarsi dalle disposizioni normative obbligatorie, né può decidere di rinunciare alla creazione del fondo o modificarne le modalità di costituzione, poiché tale decisione danneggerebbe i condomini e risulterebbe, pertanto, nulla.

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