Locazione, condizionatori del conduttore e rifiuto della riconsegna del locatore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

è frequente che il conduttore, allo scopo di rendere più confortevole anche d’estate l’immobile locato, previo consenso dei locatori, decida di installare un impianto di condizionamento completo di unità interne ed esterne. Normalmente, in considerazione dell’onerosità dell’installazione di detto impianto, il conduttore, al termine della locazione, comunica al locatore l’intenzione di asportare le unità e i cavi. È possibile, però, che il locatore voglia acquistare i condizionatori ma poi rifiuti di restituirli, magari sostenendo che l’asportazione potrebbe determinare dei danni, oppure perché impossibilitato a farlo per aver già venduto a terzi l’immobile. Per trovare una soluzione al problema è fondamentale capire se l’installazione dell’impianto in questione costituisca addizione o miglioria.

L’installazione dell’impianto di condizionamento: addizione o miglioria?

Le addizioni, a differenza dei miglioramenti, di regola sono separabili dalla cosa cui accedono e possono essere eliminate, riportando la cosa allo stato quo ante, in quanto l’elemento ulteriore ed accessorio non si fonde con la cosa locata né perde la sua individualità.

L’art. 1593 c.c. prevede che il conduttore, che ha eseguito addizioni sulla cosa locata, al termine della locazione abbia diritto di toglierle, esercitando il cd. ius tollendi, purchè ciò possa avvenire senza arrecare nocumento alla cosa, salvo che il proprietario dell’immobile locato non preferisca ritenerle (cd. ius retinendi), previo pagamento di un’indennità, pari alla minore somma tra quanto speso ed il valore delle addizioni al momento della riconsegna.

La disciplina delle addizioni, però, non conferisce al locatario la facoltà di porre in essere addizioni, giacché l’art. 1593 c.c., che qui viene in discorso, nel disciplinare le addizioni eseguite dal conduttore sulla cosa locata, non enuncia una facoltà di costui, ma regola soltanto le conseguenze della sua iniziativa, consentita o meno, prescindendo dalla sua legittimità e dalla reazione del locatore.

In ogni caso, la giurisprudenza considera addizioni, soggette alla disciplina del presente articolo, solo quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata, lasciandone, però, integra la struttura fondamentale e l’organizzazione funzionale autonoma (Cass. civ., sez. III, 6 giugno 2019, n. 15317).

In altre parole, l’art. 1593 c.c. distingue tra addizioni separabili e inseparabili senza danno: per le prime opera il diritto del conduttore di asportarle, diritto che tuttavia è recessivo rispetto alla volontà del locatore di ritenerle dietro pagamento di un’indennità; per le seconde è stabilito che esse diano titolo al compenso di cui all’art. 1592 c.c. quando integrino miglioramenti e in tal caso rileverà il consenso prestato dal locatore all’esecuzione dell’intervento, giusta l’art. 1592, comma 1 c.c.

Il conduttore che vuole rimuovere le addizioni separabili (ius tollendi) deve dare preavviso del suo intendimento al locatore, perché questi possa esercitare la facoltà di ritenerle; l’esercizio dello ius tollendi del conduttore può anche precedere la conclusione del rapporto, ma in tal caso il conduttore deve darne notizia al locatore, che si può opporre.

L’asportabilità dell’impianto di condizionamento

Alla luce delle considerazioni precedenti si può affermare che i condizionatori non rientrano tra gli interventi di miglioria per i quali è necessario il consenso del proprietario (come, ad esempio, la ristrutturazione del bagno) ma rappresentano delle “addizioni”, in quanto si tratta di opere o impianti che mantengono una loro autonomia rispetto all’immobile e che per questo possono essere smontati al termine della locazione (semplicemente togliendo delle viti ed asportando i tubi, senza nocumento all’immobile). In ogni caso, qualora il locatore non eserciti la facoltà di ritenere i condizionatori, il conduttore deve rimuoverli a sue spese, infatti il locatore non può mai esser costretto a ritenere le addizioni, mentre ha diritto di esigerne la rimozione.

Il rifiuto di consegnare i condizionatori

Il proprietario dell’immobile locato può ritenere i condizionatori, previo pagamento di un’indennità, pari alla minore somma tra quanto speso ed il valore delle addizioni al momento della riconsegna. Si noti che se il locatore non ricorre allo ius retinendi e, in considerazione della loro alienazione a terzi unitamente all’immobile, si trova nell’impossibilitò di restituire i condizionatori al conduttore, quest’ultimo ha pieno diritto di ricevere l’indennità sopra detta (Trib. Torino 11 novembre 2020, n. 3887). Il debito relativo è di valore e grava sul locatore, o su chi subentri nella posizione di locatore per effetto dell’acquisto della cosa locata; non può gravare invece sul terzo cui il bene sia stato trasferito dopo la cessazione del rapporto, stante il carattere personale del diritto regolato dall’art. 1593 c.c. (Trib. Monza 19 novembre 1986).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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