Concessione dell’immobile in locazione: chi può farlo?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte d'Appello di Napoli -sez. VI civ.- sentenza n. 1638 del 19-04-2022

Chiunque abbia la disponibilità, anche di fatto, di un immobile, in base ad un titolo che sia valido, può concederlo in locazione

    Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: l. n. 392/1978

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 22281 del 13/09/2018

1. La vicenda

Con atto di intimazione di sfratto per morosità, un locatore conveniva in giudizio il conduttore al fine di accertare il mancato pagamento di della mensilità del canone di locazione di febbraio, nonché degli oneri condominiali per un determinato periodo.

Il conduttore si costituiva in giudizio ed evidenziava che al momento

dell’intimazione di sfratto, il ricorrente – locatore non rivestiva la qualità di proprietario. Inoltre faceva presente che lo stesso giorno della notifica dell’intimazione aveva provveduto al pagamento della mensilità di febbraio; di conseguenza sosteneva la cessazione della materia del contendere in ordine alla richiesta di pagamento, che, nella specie, non avrebbe comunque potuto comportare una pronuncia di sfratto, essendo la morosità riferita ad una sola mensilità. Infine formulava domanda riconvenzionale, sostenendo di aver scoperto che, nelle more della locazione, era intercorso un trasferimento della proprietà dell’immobile locato con conseguente mutamento del titolare del rapporto. Il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda principale ma respingeva quella riconvenzionale. Il conduttore soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello lamentando, tra l’altro, la mancata dichiarazione di nullità della citazione, anche in ragione del fatto che, al momento della notifica dell’atto di intimazione, il locatore non risultava essere proprietario; la non corretta valutazione del disposto contenuto nell’art. 1602 c.c. secondo cui il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

2. La questione

Chiunque abbia la disponibilità, anche di fatto, di un immobile, in base ad un titolo che sia valido, può concederlo in locazione?


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3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato torto al conduttore. In via preliminare i giudici di secondo grado ha sottolineato che, al di là delle espressioni usate nell’intimazione, l’appellato – locatore aveva stipulato il contratto di locazione pur non essendo proprietario; tale situazione è risultata evidente in considerazione della documentazione prodotta. In particolare è risultato che lo stesso locatore, solo nel corso del rapporto e con atto di assegnazione da parte di una società cooperativa, aveva ottenuto anche il trasferimento dell’immobile. Tuttavia – come ricorda la Corte – la natura personale del rapporto che si instaura tra locatore e locatario consente a chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, di concederlo validamente in locazione.

4. Le riflessioni conclusive

Secondo una decisione di merito per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene; tuttavia occorre pur sempre che lo stesso risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri (Trib. Roma, sez. civ. VI, 22 settembre 2020). Secondo l’indirizzo decisamente prevalente – in cui si inserisce la decisione in commento – chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata (Trib. Roma, sez. VI, 23 aprile 2019, n. 8824).  Nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l’ipotesi estrema in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente (Cass. civ., sez. VI, 05/06/2019, n. 15292). In quest’ottica si è evidenziato che il rapporto contrattuale tra locatore e conduttore ha natura personale, sicché il primo non può opporre al locatore usufruttuario del bene (né ai suoi eredi) la mancata titolarità del diritto di proprietà per sottrarsi alle obbligazioni nascenti dal contratto, invocando, una volta deceduto l’usufruttuario, l’esistenza di un litisconsorzio necessario con il proprietario, ove questi non sia attivato per subentrare nel contratto dopo l’estinzione dell’usufrutto” (Cass. civ., sez. III, 20/08/2015, n. 17030). Pertanto, il conduttore, convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi di un’eccezione de “iure tertii”, contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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