Chi riscuote gli oneri se il condominio è sotto sequestro?

Chi è il soggetto legittimato a riscuotere gli oneri condominiali nel caso in cui il condominio sia stato sottoposto a sequestro penale?
riferimenti normativi: artt. 1123 c.c.; 321 c.p.p.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 23255 del 20/08/2021
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1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando un condominio (su istanza dell’amministratore del complesso edilizio) chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per il mancato pagamento di oneri condominiali. La condomina si opponeva al decreto, facendo presente che il caseggiato era sottoposto a sequestro preventivo e, conseguentemente, l’amministratore non avrebbe potuto agire per domandare il recupero coattivo delle spese condominiali. Il Giudice di Pace rigettava l’opposizione e lo stesso faceva il Tribunale, in sede di appello, che motivava il rigetto del gravame proposto dall’opponente condomina osservando che, in mancanza di prova dell’esistenza di un provvedimento dell’autorità giudiziaria volto ad esautorare gli organi amministrativi degli ordinari poteri, compresa la riscossione degli oneri condominiali, la sottoposizione del complesso immobiliare al sequestro non aveva fatto venir meno l’onere di pagamento delle spese all’amministratore, a prescindere dal divieto di utilizzo dei ben comuni. La condomina ricorreva in cassazione, sostenendo sostanzialmente la mancanza di legittimazione dell’amministratore a riscuotere gli oneri condominiali nell’ipotesi di sottoposizione a sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. del complesso immobiliare condominiale.

2. La questione

Nel caso in cui il condominio sia sottoposto a sequestro penale il custode sostituisce del tutto l’amministratore nella gestione delle parti comuni condominiali?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla ricorrente. Come hanno osservato i giudici supremi il vincolo di indisponibilità derivante da un sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode giudiziario, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, ed attesa la funzione tipica di detta misura stabilita dall’art. 321 c.p.p., colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell’amministratore, sia i poteri conferiti all’assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro. Gli stessi giudici supremi, però, ammettono che il giudice penale possa limitare i poteri del custode giudiziario e coordinarli con quelli dell’amministratore ordinario o dell’assemblea, ma questo deve risultare da uno specifico provvedimento. In assenza di questa prova, sosteneva la Cassazione, il custode aveva del tutto sostituito l’amministratore nella gestione delle parti comuni condominiali.
Sulla base dei predetti principi, quindi, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e rinviato il giudizio al giudice di merito per una nuova valutazione pronunciata.

4. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento è particolarmente interessante perché precisa che il sequestro preventivo di un intero complesso immobiliare condominiale, disposto dal giudice penale ai sensi dell’art. 321 c.p.p., con la nomina di un apposito custode giudiziario per le parti comuni di esso (nonché di distinti custodi per le porzioni di proprietà esclusiva), priva l’amministratore e l’assemblea delle competenze loro attribuite dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in ordine alla gestione delle cose e dei servizi nell’interesse comune.
Come è stato già precisato l’affidamento delle parti comuni dell’edificio condominio ad un custode (come avvenuto nella specie) ha la sua ragion d’essere nell’esigenza – giustificata, appunto, dalle evidenziate ragioni di preventiva cautela penale che determinano il sequestro – di sottrarre ai condomini ed agli organi del condominio la possibilità di continuare a gestire detti beni, esercitando i diritti e le attribuzioni ad essi correlati, con concentrazione delle attività gestorie nelle mani dell’ausiliare del giudice. Rimane ovviamente salva la possibilità che il giudice penale limiti in concreto i poteri attribuiti al custode dell’edificio condominiale in sequestro, rendendoli compatibili con una permanente residuale disponibilità gestoria da parte dell’amministratore o dell’assemblea, ciò costituendo oggetto di accertamento di fatto che deve compiersi nel processo di merito ove sorga questione al riguardo. Si noti che è l’amministratore a dover dimostrare una limitazione dei poteri del custode nominato nel procedimento penale e la permanenza di una residuale disponibilità gestoria da parte dell’amministratore o dell’assemblea (Cass., sez. II, 20/08/2021, n.23255). Nel caso in esame, la sentenza impugnata non si è attenuta ai citati condivisibili principi, avendo affermato – ribaltando completamente la regola dell’onere probatorio di cui all’art. 2697 c.c. – che fosse onere dell’appellante dimostrare l’esistenza di un provvedimento di esonero dell’amministratore dagli ordinari poteri.

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