Il diritto del locatore alla cedolare secca non è condizionato dall’attività svolta dal conduttore nell’immobile locato. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: art. 3, comma 6, D.lgs. n. 23/2011;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. Trib., Sentenza del 07/05/2024, n. 12395
Indice
1. La vicenda: negato il diritto ad optare per la cedolare secca
Un contribuente sottoscrive con una società di capitali un contratto di locazione ad uso abitativo per un’unità immobiliare ammobiliata; successivamente incarica un’associazione per registrare il contratto in questione; l’Agenzia delle Entrate però non riconosce al contribuente il diritto a optare per la cedolare secca. Il rigetto dell’istanza si fondava su quanto disposto da una circolare che sanciva l’inapplicabilità del regime della cedolare secca ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agivano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo del bene per finalità abitative di collaboratori dipendenti. Il titolare dell’immobile si è rivolto alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado della sua città, impugnando il rigetto dell’istanza di registrazione del contratto di locazione. Le eccezioni sollevate dal locatore mirano a dimostrare che la decisione contestata sia illegittima per errori di interpretazione normativa, disallineamenti con principi fondamentali e irregolarità rispetto alla normativa europea. In particolare il contribuente sostiene che l’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 sia stato interpretato erroneamente, portando alla violazione e alla non corretta applicazione della norma. In altre parole il locatore evidenzia che il criterio applicabile per determinare l’accesso alla cedolare secca sia la destinazione d’uso dell’immobile e non la qualifica del conduttore. Inoltre richiama il rispetto del principio di legalità, enfatizzando il diritto al regime fiscale agevolato riconosciuto dalla normativa vigente. Il contribuente denuncia inoltre come il diniego violi i principi di equità e proporzionalità, fondamentali per un’applicazione giusta e bilanciata delle disposizioni fiscali. Infine, sottolinea che la decisione contestata è in contrasto con le direttive europee, sottolineando un’incongruenza rispetto agli standard normativi comunitari. L’Agenzia delle Entrate ha continuato a ritenere legittimo il proprio operato, chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione
I conduttori di immobili ad uso abitativo con cedolare secca possono agire nell’esercizio dell’impresa o di arti e professioni?
3. La soluzione
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado ha dato ragione al locatore, condannando l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese processuali. Secondo i giudici tributari, in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività d’impresa o professionale, atteso che l’esclusione di cui all’articolo 3, comma 6, del D.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa ovvero di arti o professioni. Questo il ragionamento della commissione. Il regime della cedolare secca offre vantaggi sia al locatore che al conduttore. Per il conduttore, rappresenta un beneficio concreto, grazie all’esclusione dell’imposta di registro e all’assenza di aggiornamenti del canone. Tuttavia, è fondamentale evidenziare che l’interpretazione dell’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011 non dovrebbe in alcun modo limitare l’applicabilità della cedolare secca a svantaggio del locatore.
Come ha sottolineato la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, il locatore ha un ruolo centrale in questo sistema fiscale, essendo il soggetto che può scegliere se aderire alla cedolare secca. Inoltre, ne è il principale beneficiario, poiché questa opzione permette di semplificare la gestione fiscale e di ridurre il carico tributario, incentivando l’utilizzo di contratti più trasparenti e vantaggiosi per entrambe le parti. Qualsiasi interpretazione che restringa l’ambito di applicazione del regime rischierebbe di vanificare questi obiettivi.
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4. Le riflessioni conclusive
Il caso in esame ha affrontato una controversia legata al diniego di registrazione di un contratto di locazione, in cui la parte ricorrente ha sollevato diverse argomentazioni per dimostrare l’illegittimità della decisione e rivendicare il diritto all’applicazione del regime fiscale agevolato della cedolare secca. Per comprendere la decisone bisogna considerare l’articolo 3, comma 6, del Dlgs 23/2011, il quale esclude dall’applicazione della cedolare secca “le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni”. Secondo la Cassazione la norma sopra detta è riferita al solo locatore, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all’attività professionale del conduttore. I giudici supremi notano che tale conclusione è supportata non solo dalla lettera, ma anche dalla ratio della legge, che non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo (esigenza che può sorgere anche nell’esercizio delle attività imprenditoriali, arti o professioni, che sempre più spesso avvengono lontano dal luogo di residenza/sede o sono dislocate in plurimi contesti territoriali) e quella di sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare, che richiede periodiche spese di manutenzione straordinaria (Cass. civ., sez. Trib., 07/05/2024, n. 12395).
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